张立伟 《21世纪经济报道》社论委员会专职评论员

　　近日有媒体称，一份由十多位专家参与完成的《国家住房建设制度(2010-2050)(建议稿)》已报送住房和城乡建设部等相关主管部门，或将启动中国第三次住房制度改革。其中几项建议备受瞩目，即将对第二套住房或投资房挤占城市公共资源的情况通过加税的方式，进行必要的限制。

　　始自1998年的中国住房制度改革，最初制定的三级政策架构分别是：商品住房面向比较富裕人群；经济适用房面向占70%以上人口的广大中低人群；特别低收入的贫困人群租赁廉租房。但此后的发展表明，商品住宅市场独大。及至2003年，中央政府更把房地产业提升到支柱产业的地位，并强调住房的“市场化”。最终市场面向中低收入群体的住宅供应极少，随着房价不断攀升，大部分城市中低收入者住房难问题突出，而在投资助推下的市场泡沫越来越大。这暴露出中国住房制度改革存在两个问题，即缺乏公平性，且房价和销量不可持续。

　　造成如此结果的是中国畸形的土地出让制度，即一次性出让金制度令土地财政膨胀，控制土地供应的地方政府有动力通过供应节奏抬高出让价格。这决定了增量房价以远远超过国民收入增长水平的速度迅速上涨，而存量住宅随之增值，从而鼓励了先富起来人群的住房投资套利，造成供需紧张，房价居高不下，大部分低收入者无力支付房价。因此，应该改革土地出让金制度，降低购买环节门槛，开征物业税熨平投资需求波动。

　　实施物业税可以降低购买物业的门槛，增加了持有物业的成本，抑制投资暴利，从而令交易接近市场的刚性需求，避免地产价格大起大落，有利于解决住房难问题。此外，物业税随着不动产市场价值的升高而提高，这将鼓励政府提供更多的公共品来促进房价上涨，以期从中获取更多税收。

　　与物业税不同，《建议稿》相关条款目的和作用只是抑制投资，将限制性征税解释为防止个人挤占更多公共资源。也就是说，城市的住房房价是由住房所占有的周边公共资源的数量与质量所决定的，而这些公共资源都是由政府公共财政投入所形成，如果拥有多套住宅，占用更多公共资源，则应该支付更多的税收。

　　由此看来，《建议稿》并不能算是一次住房制度改革。首先，中国目前楼市的本质问题是价格过高，而土地出让金制度是造成这一现状的主要原因。投资性购房能够影响市场价格仅仅在北京这样的城市存在，并非是全国房价过高的主要原因。因此，如果不改革土地出让金制度，即使抑制了投资性购房，也很难解决房价过高问题。

　　其次，征收物业税可以鼓励政府提供更多公共品，从而改善城市和居住环境。目前条款仅仅要求第二套或投资者购房支付更多占用公共资源成本，这意味着，政策只支持政府获取惩罚性税收，起不到激励政府增加公共投入的作用。

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