刘伟

　　炒股票的人都知道，最绝望的行情叫无量下跌，就是大家抢着抛售却没有人接盘，眼睁睁看着股价跳水，仍不知“底”在哪里。

　　去年下半年以来，房地产交易先是大幅度缩量，价格在高位横盘，接下来是部分开发商降价促销，交易量依旧萎缩，再接着是开发商普遍降价，交易量开始回暖。

　　国家统计局近日发布数据，今年前两个月，全国商品房销售面积为5131万平方米，同比微降0.3%，其中商品住宅销售面积增长1.1%、销售额增长13.1%。2月份的情况是，全国70个大中城市商品住宅销售价格同比下降2.1%，比1月份降幅扩大0.5个百分点，环比下降0.2%，普通商品住宅和高档住宅销售价格均有所下降。

　　据媒体报道，联合证券研究报告显示，2月北京新建商品住宅成交面积环比上升了28%，剔除保障性住房影响，成交量为近半年来新高。天津、上海、深圳、杭州、苏州、厦门、武汉、长沙、重庆、成都等重点城市，成交量环比亦大幅回升。

　　一系列数据表明，房地产市场当前正运行在“价跌量升”阶段，其中，“成交量环比大幅度回升”是一个非常重要的信号，说明房价下跌到目前位置，“接盘”的人大量增加，预示当前房地产市场已经或正在走出“无量下跌”的阶段。

　　另一个值得关注的数据是，1月至2月全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期回落31.9个百分点。其中，商品住宅完成投资1682亿元，同比增长0.8%，增幅回落21.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

　　此前大量公开信息给人们这样的印象，即诸多地产商预期不佳、资金紧张，纷纷停止购买土地，收缩投资。这与今年前两个月的数据不能吻合，因为尽管增幅大幅度回落，但与去年同期相比，投资依然有所增长。这种情况或许说明两个问题，一是开发商手里存量土地资源仍然较多；二是房地产供应量至少目前仍在增长。

　　事实上，正如华远老总任志强所言，因为缺乏可比性，不分地区、不分类型地说房价其实意义不大。但是，不管怎么样，在北京、上海、深圳等具有代表性的城市中，成交量环比大幅度增长具有一定说服力，同时，开发投资同比略有增长似乎也说明开发商并非全面悲观，也不太可能普遍资金链紧张。

　　在中国，房地产价格究竟高不高似乎永远无法争论清楚，因为决定价格的很多因素无法预期，比如相关政策如何变化，比如宏观经济何时走出低迷。对消费者而言，判断房价走向最可靠的信息不是地产商有没有降价，也不是政府是否还会出台“救市”政策，而是自己的亲戚、朋友、同事中间，是否有越来越多人在买房或准备买房。说到底，买房者的博弈对象不是开发商，而是其他买房者，当越来越多人开始动手买房的时候，开发商比谁都清楚，自然会调整价格。

　　房价仍在下跌的情况说明，购房者虽然有所增加，但还没有多到开发商敢于停止降价促销的地步。如果下一、两个月继续出现成交量增长的情况，开发商可能会转变价格策略，相反，如果成交量无法持续放大，则说明购房者信心依然不足，开发商至少不会轻易提价。

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