金融危机的影响以及国内外形势的变化和持续的动荡，中国房地产市场不可避免地受到影响，济南房地产市场也遭遇到了“倒春寒”。

　　没有什么灵丹妙药能在短时间内推动市场，但解读金融危机，预判它的后续影响，并做好“抵御寒冬”和“迎接春暖”的准备，才是上上之策。

　　3月8日，由本报主办的“2009房产形势分析及发展高峰论坛”在南郊宾馆举行。中国人民大学经济学院教授雷达、中国住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹为济南的房地产商分析大势，指点迷津。

　　图一：雷达：

　　金融危机是给我们调整的契机

　　“我觉得中国应对这次危机的时候，应该以更加积极的心态。”雷达教授在他的主题为“次贷危机、金融危机以及对中国经济可能产生的影响路径”的演讲中称，应该从一个积极的角度来应对美国引发的全球金融危机。

　　受到冲击最大的不是中国

　　对国际经济研究颇有建树的雷达称，全球的金融危机的影响下，市场会从高端到低端地调整。“美国首先是房地产需求下来了，然后是汽车需求下来了，再一个是高端服务业下来了，再一个电话消费下来了。”雷达解释说，这就是为什么影响最大的是欧洲和日本。日本的汽车销售在2008年的时候下降了近80%，日本的汽车出口下降了近80%。

　　按着这个观点，接下来受冲击是韩国，现代汽车在美国已经没有份额了。

　　“也就是说美国的这次危机，发展到今天，受到冲击最大的，到今天为止肯定还不是中国。”雷达说，因为在全球化的过程当中，我们卖给美国的大多数是低端产品。

　　危机给我们一次调整的契机

　　“未来会不会给中国带来危机呢？我认为是可能的。”雷达说，重要是怎样破解。

　　在他看来，目前美国的做法“意味着国家要封闭起来”。“如果美国这样的话，我们应该逆向。”他说，我们应该把我们的资源从制造业向服务业、金融业转移过去，是危机给我们一次调整的唯一的契机。如果没有这个危机的话，我们还调不上去，如果有了这次危机的话，比我们以往做的时候更有调整的机会。

　　金融危机“积极”的一面

　　“目前，中国所面临的外部市场发生了变化。大宗商品的价格出现了逆转，这是危机出现的现象。”雷达说，这里面有一个非常非常重要的原因，实际上大宗商品涨也是美国人操纵的，降也是美国人操纵的。

　　“大宗商品的涨、降，整个过程的完成才意味着财富由制造业转移到资源出口型国家转移到金融服务业国家。就是涨、降这个过程完成以后，美国才从这个价格变化中得到好处。”他认为，如果这个过程没有完成的话，就意味着这个财富留在了资源出口型国家。

　　“我们是一个制造业国家，价格下降对我们是有好处的。”雷达称，这是金融危机积极的一面。

　　金融危机发生以后，周边国家受到的冲击力可能比中国更大。这是中国进行宏观经济调整的很好时机。“我觉得这个判断，很可能对企业也好，对整个中国应该也好，有可能带来希望。”

　　房产质量将成后市关键

　　上世纪末，香港的房地产业出现一次调整。

　　那次调整中生存下来的是把房地产开发和物业结合好的公司，这样的模式经受住周期性的调整。

　　雷达称，从前几年的积累到今天的房地产市场的风险，价格波动还会继续。最重要的从二手房交易情况来说，给我们房地产市场带来的还有一个很重要的影响，就是产品更新。

　　“你看二手房也好，新产品也好，都是超豪华的这种东西。实际上这样一种产品的供求，在今天的房地产市场当中，我认为依然有风险存在。”他认为，未来的产品，消费者非常担心质量的问题。就是土地价格上涨以后，资金链出现问题以后，开发商会拖欠建筑商的资金。这种情况下，实际上消费者是非常担心未来这个市场上质量的问题。“我觉得2009年房地产市场应该提前重视这个问题。”

　　图二：秦虹：

　　理性迎接房产市场的“温和调整”

　　“我个人判断，2009年是房地产的调整之年，但它可能是一个温和调整。”秦虹在演讲中认为，一旦有了经济支撑，中国人首先就是改善房子的问题。“所以苦练内功，挺过这一段，我们还会有好的发展机遇。”

　　把握好开发的节奏

　　秦虹称，这个温和调整主要的原因就是我们的待售面积压力比较大。有数据显示，2007年全国竣工商品房面积4.9亿平方米，而销售面积高达6.9亿平方米的房子。在秦虹看来，需求被透支，造成了之后的待售压力加大。

　　尽管2008年房地产销售面积同比下滑了20%，但还要比2006年好得多。所以这种市场调整，并非我们想象的这么可怕。毕竟，我们新增需求没有那么大，购房子也需要积累的。“你比如说我们大学毕业生、新婚家庭，他第一年买不起房，第二年买不起房，5年之后就可以买得起，5年是一个积累的过程。”她说，“所以房地产开发的节奏保持稳定是好的，不一定非得要2007年那种‘大跃进’的方式。毕竟，市场整体的购买力还是不容低估的。”

　　目前，房产企业价值回收的压力比较大，同时面临较大的资金压力。“所以我想企业应该做好自己的规划，把握好开发的节奏，把握好销售的策略。”“我估计，如果2009年正像我们宏观经济判断的，2009年经济到底了，2010年经济回升了，我们的环境也会变好。”

　　理性迎接未来的机会

　　“老百姓不是买涨不买跌吗？我就涨。”秦虹说，这种奇思怪想不太理性。

　　她认为，只有做好自己的规划，做好自己的品牌，才是长远发展之道。“前几年房地产发展不理性的太多了，企业不理性，房地产企业也不理性。”她认为前几年的“地王”就是房地产企业不理性的表现。资料显示，2007年超过拍卖底价一倍以上的大概有15起，最高的是拍卖底价的18倍！

　　很多房地产商并不了解国际经济形势，在美国的金融危机发生时，很多还在盲目乐观。所以企业首先要做的就是了解、学习，对大的形势做出准确的判断。其次，扎扎实实做好产品，做好品牌。“我们苦练内功，挺过这个时期，未来还有发展的时期。”她说，我们的房产市场还没有到美国那样饱和的程度。目前小户型的旧房子还很多，这些房主经过多少年的积累，需要改善居住条件。

　　另外城市发展非常快，拆迁还会大量地进行。她说，中国城市化至少还要达到2030年，就是2030年以前，中国城市化进程不会减弱。“这对我们房地产发展都是机会！”她说。

　　(王萱 杨舒/文 陈长礼/摄)

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    2009两会经济报道

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