□贺宛男

　　从万科昨日公布的2008年业绩，结合其今年1、2月份的销售形势，给人一个强烈印象是：去年四季度以来商品房价跌量增的趋势可能还将延续。

　　2008年，万科销售房产557万平方米，销售金额478.7亿元，约占全国商品住宅销售总额(20424亿元)的2.34%，以此计算，平均销售价为8594元/平方米，与2007年8532元/平方米基本相当(当年销售房产613.7万平方米，销售金额523.6亿元)。实际上，去年上半年房价逐月走高，真正的下跌是从四季度开始的。上半年万科出售房产平均价为9078元，下半年降至8152元，其中11月、12月、今年1月、2月平均售价分别为8480元、8079元、7657元和7524元，尤以12月和1月跌幅最大。到了今年2月，价格环比下跌仅1.74%，成交却增长77.6%，由此看来房价跌幅已较为有限，但销路却在打开。

　　另一方面，2008年万科卖房的毛利率仍达40%，营业利润率仍达28.15%，远远高出其他行业。万科管理层提到，2008年其新增土地平均成本为2003元/平方米，纵然加上建安成本，以7500元/平方米的房价，也还有降价空间，更别说去年底今年初以来，银行降息以及多项房地产政策优惠也在降低开发商的成本。其实，只要价格降到买房人能够承受，卖房人也有一定利润，房地产业就能走出下降通道，尽快复苏。

　　与大部分房企上半年销售利润大增、下半年停滞乃至负增长不同的是，万科下半年和上半年效益基本相仿：全年净利润40.33亿元，上半年为20.61亿元(如果没有存货计提12.6亿元，下半年还多些)；全年营业收入409.92亿元，上半年仅172.6亿元(约占42%)，这说明下半年房价跌得多万科也卖得多。再加上下半年起基本停止买地，致使公司现金流从2007年-104.38亿元，到2008年增至-3515万元，足足增加了104亿元，加上筹资活动取得的现金，账面资金达199.78亿元，比上年(170.46亿元)增长17.6%。在现金为王的今天，200亿元现金在手，就使万科取得很大的主动。

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