刘承健

　　第一演播室

　　中国证券网

　　活动策划：唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉宾：刘承健

　　千城机构董事总经理

　　上海万科的让利促销，拉开了今年新一轮价格调整的大幕。与去年不同的是，这一次紧跟万科脚步的房企开始增加了。虽然自去年下半年开始，各项旨在保持经济增长的暖市政策陆续出台，作为支柱产业的房地产业亦成为受益产业之一。但面对今年的发展趋势，业内外却并不显示乐观。万科在今年伊始的促销举动，是否预示着今年房价仍将继续下调？今年房地产市场的走势又将如何？上证第一演播室请来业内人士做出解答。

　　主持人：万科今年再度对旗下上海项目进行让利促销，与以往不同的是，在今年，跟随万科脚步主动进行调整的房企却有明显增加，这种变化反映出房企怎样的心态？

　　刘承健：房价调整这一趋势，回溯起来其实早在去年便已开始。在今年，对于房企来说，需要面临的并不仅仅是简单的销售回款问题，而是必需面临着市场信心缺失、经济形势变数不定等各种宏观因素。因此在今年，资金压力仍会是显著存在的。

　　从这次上海万科采取的让利促销方式来看，尚称不上大幅的销售降价，更多只能算是种吸引眼球的促销活动。但需要正视的一点是，从去年的孤军奋战，到今年的被予以接受，折射出房企对今年市场的看法：无论是亏本降价还是让利促销，及时调整不仅能够缓解生存压力，还能够及时抢占客户。正基于此，愿意采取“先发制人”手段的房企数量在增加之中，也就情有可原了。

　　主持人：在去年下半年多次暖市政策出台之后，的确掀起过一轮购买力的释放，这会是一种长期表现吗？接下来的市场需求会如何才能引发？

　　刘承健：我认为这只是很小幅的回暖，谈不上真正的刚性需求释放。经济形势的前景不明朗，以及房价仍属高位的种种因素，都导致了市场产生观望情绪。虽然从去年下半年开始，陆续有各种暖市政策出台，在今年，新一轮的地方政府救市措施也未曾中止，但严格来说，并未完全打破这种观望气氛。刚性需求尚有一个积蓄和释放的过程，因此称之为“完全释放”并不到时候，也远远未能达到这种地步。

　　有说法认为是政策效应还未起到作用，我认为不是。问题并不是出在政策引导上，而是出在市场信心能否恢复、购买力能否得以释放的问题。最根本原因还是出自于房价能否进一步回落调整。从全国来看，目前的市场形势表现为量跌价缩，房价仍然处于下调通道之中。待到供应、需求、价格皆开始表现平衡了，才会有一个市场趋稳的过程出现。但目前，房价仍然是最大障碍，如果不能解决这个问题，就会一直阻碍需求增长，导致房地产复苏周期的延长。

　　主持人：最新公布的70个大中城市房屋销售价格仍然下跌，这已是连续6个月来表现下滑。虽然新一轮的暖市政策仍然在陆续出台，但只是局限于各个地方城市之间，从这种趋势来看，回升拐点会在近期出现吗？

　　刘承健：前面提到价格问题，只有房价趋稳，才会促使需求释放出来。但今年还有一个宏观因素会对需求表现造成影响，就是经济形势的变数何时见底。因此目前还有待观察。

　　各个区域市场会有不同表现，许多二、三线城市的发展周期迟缓，在这轮调整过程中正好刚刚开始经历供应大量释放的前半段周期，但市场需求却又无法如北京、上海这样的一线城市这般明显，因此很容易发生市场调整。所以说，底部是否会在今年出现，何时出现，还是需要根据不同市场情况做不同判断。

　　我认为现在是适合“淘房”的时机，如果购房需求十分迫切，可以多挑选一些性价比高的物业。比方说在上海，有些地段的物业会以促销的形式，开始表现出合理价位时，这就是适合入市的机遇。

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