黄祖斌

　　2008年中国楼市确立了拐点，以房产商为首的很多人指望银监会对二套房贷的限制全面解禁，以挽救楼市颓势。但笔者认为，即使二套房贷解禁，也难治楼市沉疴。

　　自1998年以来，中国楼市形成了一个长期的牛市，价格不断上涨。银行个人购房贷款也从无到有，并经历了“大跃进”。从1998年到2008年，银行发放的个人购房贷款增加了70多倍。而自2007年9月系列实质性调控政策出台以来，房价遭遇拐点，原来的上涨预期变成了下跌预期。

　　不管是股市还是楼市，追涨杀跌是普遍的市场行为。在房价下跌预期下，即使二套房贷全面解禁，购房人就会仅仅因为首付和利率降低而选择购房吗？看看现在的美国，利率已经从5.25%大幅降低到0.25%，购房人的利息负担大大降低，可是房价和销量一直在跌。再看看日本，当年楼市泡沫破灭之后，日本央行最终实行了零利率，同样无法阻止楼市持续下跌14年，跌幅近70%。只有二套房贷利率减少的利息成本足以弥补预期中房价下跌造成的损失，改善型住房需求者或炒房人才可能选择购房。问题是，二套房贷解禁后，他们同样可以选择等到房价下跌后，再以解禁后的优惠政策购房。

　　另一方面，出于控制银行房贷风险的考虑，也不能解禁二套房贷的限制。在香港1997年之后房价下跌65%的过程中，房贷不良率最高也只上升到不到1.4%的水平，而目前内地房价还未明显下跌，不少银行房贷的不良率就已经达到了这一水平。

　　目前楼市的根本矛盾是价格超过了正常的收入水平。因此，房价不跌，楼市不恢复理性，二套房贷即使解禁，银行购房贷款10年增加70多倍的情况也不会再现。把前几年的楼市成交量当成正常需求，如同把2006年、2007年股市成交量当成正常成交量一样荒唐。

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