顾建发

　　核心提示：12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了三条促进房地产市场健康发展的政策措施：1.加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭住房问题。

　　12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了三条促进房地产市场健康发展的政策措施：1.加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭住房问题。2.进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。3.加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持。按照法定程序取消城市房地产税。

　　按照市场周期规律，保持了多年高速发展的房地产市场，目前已无可避免地处于一个衰退的周期之中。而伴随着国际金融危机和中国经济增速回落，这种下滑的态势又明显加速。然而不可否认的是，房地产业已成为我国经济发展的支柱产业之一，因此，在当前宏观经济十分严峻的形势下，实现房地产软着陆而不是硬着陆就显得尤为重要。

　　在前不久召开的中央经济工作会议上，首次提出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”的观点，并强调“要保持房地产市场稳定健康发展。增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。因此，这次国务院出台的三条措施，其实是落实中央经济工作会议的具体行动。

　　或许有人担心政策的陆续出台会抬高房价，然而从国家的政策导向来看，正如国务院常务会议指出的：加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，促进房地产市场健康发展——要鼓励的是正常的住房消费，绝非投机资金；要促进的是市场健康发展，绝非房价。

　　自从近期一系列利好楼市的政策出台以来，全国各地房地产交易量出现了回暖，上海房地产交易量也出现了一定的回升，每天的成交量由10月份的300—400套增加到11月的400—500套，可见政府稳定楼市的政策起到了一定的积极作用，然而这种积极作用正随着时间的推移而逐步消失。一方面购房者观望心理浓厚，仍然预期房价会下跌。另一方面，开发商依然不肯放弃高额利润、进行大幅度的让利促销。前几天申城举行的房地产展销会上，尽管参观人数比今年5月房展会要多一倍，达10万多人，然而九成以上依旧是处于观望之中。

　　根据国家统计局统计：1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。全国完成房地产开发投资和全国商品房销售面积已经5个月呈现下滑态势。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1—10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增速提高4.9个百分点。

　　房地产行业对国民经济的重要性已无需赘述，因此，在房地产市场出现快速下滑态势的形势下，出台新的措施稳定市场实属必要。纵观此次出台的三条措施，基本上围绕着促内需保民生这一主题。如果一个家庭购买第二套改善型住房，贷款100万元，期限20年的话，新政前的利率为6.732%，而新政后第二套房可享受首套房优惠15%的政策，利率为5.202%。两者的利差为1.53%，新政后的还款总额可以节省20%。这一点对于需要改善型住房的老百姓而言，真可以说是雪中送炭。

　　然而令人稍感不足的是：此次对二套房政策的松绑力度还是比较有限，如“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着超过上述标准依然不能享受优惠政策。以上海为例：目前上海人均居住面积为15.5平方米折算建筑面积为31平方米计算，如果三口之家超过93平方米、小夫妻俩高于62平方米就不能享受优惠。并且具体执行难度也很大，谁来核准、谁来监督都是一件难事。笔者以为：与其这样倒不如放开二套房政策，对购买第二套房的所有家庭都给予优惠政策，但是仅仅限于第二套，对第三套以上另当别论。可能有关方面担心全部放开二套房政策，那些房地产投资客会重新回来，从而引发房价反弹。但是事实上，从房地产投资属性来看，投资是买涨不买跌，因此现阶段放松“二套房”并不会刺激投资客回潮，也不必担心大批投机资金重新进入房地产。(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)

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