□本报记者 杨志刚

　　昨日，国务院常务会议出台促进房地产市场健康发展的政策，减轻了居民购房的最大税负——营业税，但对市场渴望已久的二套房贷，并没有完全放开。其实，虽然二套房贷一时难以松绑，但对合理的改善性购房需求，在房贷政策上仍有进一步支持的余地。

　　新政最引人注目的一条是：“个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税。”在二手房交易中，税率为5.5％的营业税是金额最大的税种。在一些大城市，营业税多由购房者承担。事实上，为了逃避营业税，很多买家和卖家签署“阴阳合同”，营业税对交易的抑制作用大为减弱。个人购买普通住房超过2年转让，可免征营业税，大大减轻了买卖双方的税负，促进了二手房的流通。

　　新政还提出：“对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”按照转让收入全额征税，实际上是变相将居民以前用来买房的收入又征了一次税，有重复征税之嫌。新政出台后，居民仅需要就卖房的增值收入纳税，不仅减轻了居民负担，在税收意义上也更具合理性。

　　关于市场最关心的二套房贷，新政还提出：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

　　这条政策几乎是2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中的原话，并未给投资性的二套房贷乃至三套、四套房贷“松绑”，不免令持“救市论”观点的人大失所望。

　　即使最终不给投资性购房需求开信贷口子，房贷政策仍有放宽的余地和必要。比如说，“改善性住房”的定义仍未得到明确界定，商业银行在房贷操作中，仍要严格执行央行的“9·27”二套房贷新政。在如今地产市场低迷、经济不振的大背景下，对居民购买改善性住房的合理需求不应约束得太多太死。

　　比如，居民如果将第一套房的贷款结清后将其出让，再贷款购买第二套房改善居住条件时，却仍要按照第二套房的房贷政策购房，无法享受任何优惠。许多商业银行给出的理由仅仅是“在征信系统中有房贷记录”，而不管这笔贷款是否已经结清，居民是否还有房子居住。

　　对于居民改善性购房需求，应具体问题具体处理，尽可能地鼓励非投资型的合理购房需求。比如，对上面所说的情况，完全可以灵活处理。居民卖掉房子后一般会有增值收益，可以据此将居民购买第二套房子的首付款提高到四成，但对于贷款利率给予适当优惠。这样一来，既减轻了居民负担，又降低了银行的贷款风险。

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