□本报记者 费杨生

　　救市措施的密集出台和上月成交的反弹似乎给楼市带来了春天的气息，但此间观察家认为，救市不可能立竿见影地救势，反弹不可能一蹴而就地反转。调整仍将是明年楼市的主旋律，可能的变奏是能否企稳。

　　从目前房地产市场的运行态势来看，2008年的楼市的确没有享受到一餐盛宴，反而遭遇了一场梦魇，行业下行周期特征明显。成交量上是新低又见新低，月度同比数据被腰斩的现象在多个城市反复出现，即使在住房交易税费减免和大幅度降息等措施的刺激下，商品房交易量仍是低位徘徊，难说恢复元气。价格上是分化加剧，只涨不跌的神话破灭，全国房价涨幅大幅收窄，部分城市房价呈现负增长。开发商深受资金紧张、销售吃力的困扰，卖地的、卖股权的、削减新开工面积的现象层出不穷，一两年前的那股牛气荡然无存。

　　但悲观中并不是没有希望，行业调整中也不是没有企稳的机会。当宏观调控正转向保增长，房地产行业在国民经济中的重要地位使其拉动投资、扩大消费的功效得到再次重视。促进房地产行业健康平稳发展的政策基调和相关救市措施的出台，将大幅收窄本轮楼市调整的时间和空间，明年楼市回暖似乎指日可待。但要明确的是，明年能不能回暖还存在诸多变数。

　　宏观经济明年将面临更大的下行压力。全球经济“火车头”美国经济陷入衰退已是定局，欧洲日本经济同样不景气，中国经济明年要实现8%的增速面临相当大的难度。有专家认为，此次金融危机不能理解为传统的商业周期或金融周期调整，而是对过去10多年全球化所形成的新兴经济体低成本制造业与发达国家负债消费循环结构的一种调整，这个过程可能要持续十年八载。而目前金融危机对实体经济的影响并未完全显露出来，悲观的经济预期笼罩全球。在此大背景下，房地产行业转暖缺乏宏观面支撑，需方可能因就业、收入等预期悲观而紧捂钱袋，供方则销售回款乏力，因银行惜贷而难筹资金。

　　政策是影响市场的另一个重要变量。如果宏观经济形势恶化，房地产领域更大强度的救市政策出台的概率会大增。但要全面放松前期遏制房地产投机性、投资性泡沫的政策，不仅将使政府面临公信力的考验，也有可能解了近忧，添了远虑，使得房地产泡沫的危险性进一步放大。有专家认为，有关部门应进一步梳理前期调控政策，那些错杀了自住型需求和改善型需求的调控政策应该适当调整。比如，购房未满5年转让的需全额征收营业税政策就应回到以前的政策，即“个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税”。

　　更重要的是，在目前的调整态势下，房价水平仍大大超过居民收入水平，在保障性住房覆盖范围有限，大多数居民需要通过市场解决住房问题的情况下，房价的理性回归可能才会带给整个行业真正的回暖。

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