新政策主要以财税政策为主，金融方面的调整并不大，并没有放松二套房房贷政策

　　陶进操 李飞

　　前段时间，国家出台了一系列有关房地产的政策，其中引人注目的有两点：一是从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。二是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　新政出台后，各方议论纷纷，支持者众多，反对者也不少，许多老百姓担心新政出台后会扭转房价下跌颓势，助推房价如往年一样一路上扬，如此一来则去年为解决民生而实施的房贷新政将会功亏一篑。但笔者认为，财税新政不会助推房价大幅上涨。

　　首先从政府目的来看，政府此举并非救楼市、救开发商，而是为了保投资、促增长。据国家统计局本月20日发布的数据显示，今年前三季度我国经济同比增长9.9%，增速比上年同期回落2.3个百分点，其中第三季度经济同比增长9.0%，由此可见经济增速下滑迹象明显。如何保持经济增长，这是摆在政府面前一个严峻而现实的问题。从拉动经济增长的三驾马车——投资、消费和出口来看，国外的经济环境恶化导致我国出口下滑，出口方面已无多少文章可作，因此必须化被动为主动，从投资和消费方面入手，而房地产是我国的支柱产业，是增加投资和促进消费的大户，因此，出台财税新政让当前萎靡的房地产市场适当承担保投资、促增长大任是可以理解的。但政府不会忘记百姓民生，自然不希望房地产高投资以推高房价，这一点可以从新政的内容看出来，另外，近日国家为扩大内需而出台的4万亿一揽子建设大单也可有所佐证。

　　而且从目前楼市对消费的影响来看，各地房价下行引致消费萎缩的迹象渐显，逐渐有延缓经济发展步伐的趋势。房地产市场价格波动能影响消费，这是在国内外已广泛讨论并经实证检验的结论。价格的波动主要是通过财富效应的机理来作用于消费市场。所谓房地产的财富效应，是指由于房产价格上涨(或下跌)，导致房地产所有者财富的增长(或减少)，进而产生增加(或减少)消费，促进(或抑制)经济增长的效应。比如十年前为刺激国内萎靡不振的消费市场而启动房改以来，房价的上扬引起的财富效应带动了国内的消费，也引领了经济的增长。而目前阶段楼市的低迷对消费就产生了消极影响，而且其影响不可小视。前不久国家统计局发布了2008上半年各项经济金融数据，各项人民币存款余额438989亿元，比年初增加49649亿元，增幅达12%，这虽然与当前股市低迷造成储蓄回流有一定的关系，但其中也必然包含房价下行风险造成的消费萎缩从而储蓄增多的因素。因此，从促进消费以保经济增长这个角度来说，政府也必然会对楼市有所动作。

　　其次从二套房房贷政策来看，新政策主要以财税政策为主，金融方面的调整并不大，并没有放松二套房房贷政策。也就是说，自去年9月实行的“贷款购买第二套自有住房的，首付比例提高至4成，利率为基准利率的1.1倍”房贷新政并没有变化，依然执行。过去几年房价的大幅上涨，主要就是由于各地投资炒房风气盛行，导致房价连创新高，人民群众买不起房，民怨很大，政府从民生出发于去年出台了楼市调控措施的大手笔，二套房房贷政策自去年实施以来有效打击了投资与投机炒房行为，有效抑制了房价的非理性上涨，全国不少地区还出现了房价大幅下降的局面。因此，只要二套房房贷政策没变，其抑制投资投机的作用就不会变化，房价就不会出现大幅非理性上涨。对财税新政会大幅推高房价的担心是多余的。

　　最后从税费的减免来看，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，而在此之前，各地契税税率为3%—5%，不少地方仅为1.5%；个人销售或购买住房的印花税此次调整之前为：新购房为0.03%，产权转移为0.05%，新政暂免征后影响也不大；而土地增值税，未满三年只有0.5%，超过三年而未满5年只有0.25%。因此从税费减免来看，给消费者带来的好处是存在的，但并不大。相对房价下跌的趋势，消费者可能难以改变观望之态。而且，财税新政只是针对首次购买90平方米及以下普通住房的消费者群体，并不会对整个房地产市场产生实质性的影响。

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