经济时评

　　木 木

　　历史经验反复证明，严重的房地产泡沫，对社会和谐、经济发展的危害作用不容小觑。美国房地产泡沫破裂引爆的金融危机和经济衰退对此进行了再次的证明。因此，在今后的经济发展中，采取有力措施，对房地产市场进行严密的监控，是一项重要的工作。

　　判断房地产市场泡沫是否严重，有两个较为重要的风向标。其一，房价与收入比。如果两者的差距过大，即一套“像点样子的”住房要消耗掉一个人(一个家庭)一辈子或几辈子的积蓄，那么，我们就可以确定，泡沫已经严重到危害经济发展和社会稳定的地步了。当然，这个指标还有一个衍生功能——可以研判一个社会的贫富差距是否已经到了较为危险的境地。如果绝大多数人穷其一生努力工作，也仅能买下一套房(甚至买不下一套房)，而“一小撮”人却能在住房消费上肆意挥霍，那么，这个社会的财富分配机制显然就出了问题。

　　其二，房地产的投资品属性被过分强化，投资房地产成为社会的“共识”。当这种情况发生的时候，我们也能做出泡沫已经较为严重的判断。这个指标也有一个衍生功能——可以研判一个社会的资源配置体系是否健全。当贩夫走卒都在主动或被动地琢磨如何搞点房地产投资的时候，一方面说明，房地产行业的暴利已经对整个社会均衡配置资源的能力造成了相当的伤害；另一方面，也说明社会的投资渠道极度匮乏，而且极大制约了社会经济的运行效率。

　　泡沫严重了，就要采取措施逐步消除，使之回归理性，以恢复社会经济的正常运转。虽然受美国次贷危机影响，国内房地产市场价格和交易量出现了下降和萎缩，但我们仍不能说这个行业已经回归理性或开始回归理性。因为整个房地产行业，在思想上尚未对行业过去、现在以及未来的发展进行较为彻底的反思，仍存在侥幸心理，抱住“死扛到底”的态度不放，没有主动采取“自救”措施，而相关的政府也态度暧昧，甚至出台所谓的“救市”措施。

　　就目前形势看，如此严重的房地产泡沫是保不住的；幻想房价在缓慢下降的同时，成交量能渐次放大，整个行业实现“软着陆”，这样的想法也是不太现实的。有专家统计，2006年、2007年，全国商品房销售面积分别为6亿平方米和7亿平方米，而目前在建的住房面积达到21亿平方米。即使市场成交量不萎缩，仍实现2006、2007年的销售速度，要彻底消化在建住房也需要三年时间。除了在建房屋以外，到去年年底，开发商储备用地已达到10亿平方米，按照两倍容积率计算，又是20亿平方米的开发面积。在世界经济危机的背景下，居民消费心理日趋保守，在“买涨不买跌”心理作用下，房屋销售将日趋困难，同时，随着各地政府经济适用房、廉租房等政策措施的逐步落实，商品房需求可能出现极度萎缩，另外，由于现金流的异常紧张，地产商面临的形势将极为严峻。整个行业或许会迎来一个难熬的冬天。

　　地价和房价一定会跌，没有办法阻止这个趋势。相关专家也持相同的观点。现在地产行业以及各地政府应该着手准备的，不是如何背历史潮流、背经济规律地阻挠理性价格的归位，而是要着手安排“后事”了。

　　从现实情况看，最近两年房地产市场的极度扭曲，已经给未来经济发展埋下了相当严重的隐患。一方面，套住了绝大部分追高买房者的消费潜力(影响了一个家庭或几个家庭)，其未来消费支出大打折扣，增加了国家拉动内需、拉动消费政策的实施难度。另一方面，房地产行业给金融机构埋下的“地雷”，绝不应有丝毫忽视。据专家测算，国内商业银行的房地产开发贷款以及按揭贷款的总额可能超过5万亿人民币。如果房地产行业出现问题，银行系统绝无独善其身的可能。第三，房地产市场的畸形发展，还消耗了大量的社会财富和未来的增长潜力。这并不主要针对个人财富和个人发展而言，而是这几年，许多做实业的企业，也禁不住诱惑，宿命性地冲进房地产市场，以致企业核心竞争力遭到极大削弱。

　　面对这些问题，各方面显然需要及早做好尽量多的准备，使房地产在回落的过程中不致对经济社会造成过大的伤害。目前首先要做的是，房地产行业要尽快回归理性，不能“赌气”、不能“死扛”，在消费市场还没有完全陷入循环降价预期的情况下，尽可能地让房价一步到位。这或许有可能最大程度地降低损失。

　　虽然国内房地产市场价格和交易量出现了下降和萎缩，但整个房地产行业在思想上尚未对行业过去、现在以及未来的发展进行较为彻底的反思。面对这些问题，各方面需要及早做好尽量多的准备，使房地产在回落的过程中不致对经济社会造成过大的伤害。目前房地产行业要尽快回归理性，不能“赌气”，不能“死扛”，在消费市场还没有完全陷入循环降价预期的情况下，尽可能地让房价一步到位。这或许有可能最大程度地降低损失。

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