地产大腕话“新政”

　　采访·撰文/韩笑

　　尹中立：和股市相比较，房市现在处于4000~5000点之间，远没有见底。

　　乔志杰：最佳购房时机就是消费者最需要的时候，房价底部出现在今冬或明春。

　　卢铿：明年房地产行业内的并购和重组会逐步加剧。

　　陈贺明 ：房地产泡沫没有挤压干净。目前还处在调整过程之中。

　　吴金辉：2~3个月以后，等住房保障体系、商业银行贷款细则明确后，房市才会有变化。

　　汪传虎：万科公司的管理还是不错的，但是不保证以后还会有其他的房地产开发公司能与之齐头并进或者赶超。

　　编者按：伴随全球经济的跌宕起伏，中国随之掀起了一股强劲的地产“新政”风暴，政府部门终于发出了明确的“救市”信号。

　　从中央到地方，从降息，减免税费到政府补贴，可谓是上下同心、多管齐下，颇有力挽狂澜之决心。但现在真的已经到了必须由政府出面救市的时候吗？

　　经过半年多的调整，房地产泡沫是否已经挤压干净？

　　政府选择在此时出手救市，是否有受外部环境影响或者被地产商裹挟之嫌疑？

　　《数字商业时代》邀请众多业内知名人士，对上述问题进行了深入探讨。

　　1.地产新政的出台，是否真正意味着房地产市场泡沫已经挤压干净？

　　2.国家为什么选择在全球金融危机的时候出手救市？是否有受外部环境影响或者被地产商裹挟之嫌疑？

　　3.业界普遍认为地产市场还将持续低迷，这些措施是否像强心针一样，只起到短暂的作用？

　　4.请估算房地产目前的点位，相当于股市(上证综指)多少点? 地产真正见底的标志是什么？

　　5.中国经济在这一轮的结构性调整中，房地产到底扮演什么样的角色？理性的行业态势是什么？

　　6.房地产低迷是否会给中国银行及相关行业带来灾难性的后果？地产业大规模的兼并重组何时才会出现？

　　7.未来地产界的领袖企业会是哪一家？

　　8.对于消费者而言，何时才是出手购房的最佳时机？

　　陈贺明 亚盛基金中国公司副总裁

　　1.房地产泡沫没有挤压干净。目前还处在调整过程之中。新政策出台只是针对消费者而言,目的在于激发他们的购买力。

　　2.新政出台与开发商无关。主要是受外部因素影响，我认为中国各地商业银行都能对市场做出准确的分析和判断，政策的推出是有依据的。

　　3.是否短暂效应很难下定论。但是，理论上会有变化，例如，开发商的开发模式和消费群体都会有变化。保障性住房的大力推出对开发商品住宅的开发商会有一定程度的影响。如果房价下跌没有止住，国家还会出台相应的措施。

　　4.如果股市是1700点，那房市在2000点左右。我个人感觉高档房降低价格，拉动平均价格下降，才会出现房市的最低点。

　　5.房地产占整个中国经济的三分之一，控制了几十个行业和解决大量就业人员。但是相比国外来看，哪个国家的经济都不是由房地产拉动的，所以我认为还会有一些结构性的调整。

　　6.已经开始出现这种情况，虽然现在还没有多少真正浮出水面。

　　7.哪个会成为龙头这个问题不好判断。但是可以断定有自己特色和定位，例如开发大型商场、高档市场的开发商一定会占优势地位。

　　8.我认为结束持币观望态度快的话，明年上半年就可以结束，慢的话要2009年年底到2010年年初。

　　汪传虎 东方家园副总裁

　　1.不同的城市有不同的情况，北京地区会比较特殊，还有一点泡沫。我认为新政是在鼓励房价下降，让老百姓买得起房子。短期来看居民需求和收入还不相称，仍然有一定的下降空间。

　　2.中国政府对房价的控制，从不专业到专业，一直都在寻求更好的办法来解决，我认为现在还是在不断前行和摸索过程中。

　　3.新政的出台并不是强心针，这与以前出台的政策是有很大关联的，政府一直都在寻求供需平衡的支点。压制房价不能增长过快，以免出现过度投机的行为。如果没有止跌，我觉得还应该在增加国民收入，保障性住房供量等方面加强治理力度。

　　4.没有办法这么量化，但是我认为还有20%下跌的空间。

　　5.开发商和消费者都在逐步成熟和理性。以后开发商会走精耕细作的路子，开发高档市场、商业中心可能前景更好。

　　6.美国金融危机对中国房地产行业不会有太大的影响。我认为对中国房地产行业、银行业是一个有效提醒，过度的投机是不理性的行为。

　　7.以我对万科的了解，他们的管理还是不错的，但是不保证以后还会有其他的房地产开发公司能与他们齐头并进或者赶超。房地产企业应该关注市场需求，专业领先、管理细致才会发展得更好。

　　8.2009年年初房价会到最低点，但是我还是长期看好房地产市场的走势，房价还会攀升。

　　尹中立 社科院金融研究所研究员

　　1.房价泡沫依然没有消除，房价与老百姓的购买力之间还有不小的差距，如果强行把价格“稳定”在目前的水平，效果不会太好，只是浪费市场调整的时间。

　　2.增加投资是政府调节经济增长的最有效手段。美国次贷危机的本质是房地产价格泡沫破灭造成的，我们的房价存在泡沫是不争的事实，如何让这个泡沫“着陆”是政府面临的挑战，但无论如何不能“死扛着”。

　　3.新政策调控的着力点是“投资”，而不是开发商期待的“托市”。现在不是让老百姓去买开发商的商品房，而是买由政府提供更多的经济适用房或限价房。我建议从完善住房保障制度入手，这才是确保投资增长和改善民生的一箭双雕之举。

　　4.如果说股市是从6000点跌到1000点，那我认为，房市是在4000~5000点之间，现在才刚跌20%，还远没有见底。

　　5.在我国的GDP中，固定资产投资占比超过50%，而固定资产投资中房地产投资占25%左右，如果房地产投资跟不上，会直接影响到制造业投资和基础设施投资，因此，房地产在整个投资领域中具有决定性的作用。

　　6.我国城市居民购买住房的主要资金来源是商业银行的贷款，其结果是老百姓的还贷压力沉重。如果遇到通货膨胀，利率的大幅度调整将直接影响到民生问题，影响到银行体系的稳定。

　　7.业界普遍不看好万科能继续站稳行业龙头位子。但是，目前还没有哪个房地产企业能够替代它。

　　8.能买房子的早就买了，剩下的都是买不起房子的人了。要让需求与供给重新匹配，需要楼价下跌和工资收入匹配。现在只减免购房的部分税收和费用，下调按揭贷款的利率，虽然可以提高居民的买房能力，但不能从根本上改变当前房地产市场需求断层的问题 。

　　吴金辉 万人购房团

　　1.任何政策的出台都有时间滞后的效应。我认为2~3个月以后，等住房保障体系、商业银行贷款细则明确后，房市才会有变化。

　　2.新政策出台并不是完全针对开发商，我认为，根源在于土地供应量，目前地方政府税收还主要来源于土地。另外，美国金融危机对中国还是有影响的，对华投资会更加谨慎。

　　3.要看房地产市场的成交量有多大，之前有部分开发商选择了降低、免物业费、送精装修等促销手段，刚刚买房的业主会觉得自己的利益受到伤害，发生了一些争执，例如万科业主退房事件。开发商也在寻求缓解矛盾的办法和新的发展途径。

　　4.我个人认为目前已经下跌近20%，将来可能会下跌10%，但降40%~50%是很难实现的。因为开发商的成本也在加大，虽然目前房市不景气，但是业内人士还是普遍看好其长期的发展。

　　5.投资人不购房,主要是因为无法预计回报。虽然房地产很难计算成本，但是政府还是希望开发商能够回归理性，规规矩矩赚钱，避免暴利。

　　6.危机已经潜藏。从近期房地产秋展可以看到，美国受到次贷危机影响的房地产企业，已经把市场转向了中国。

　　7.不能说万科、中海等企业不能持续引领房地产行业。但是目前品牌效应也是占领市场的重要砝码，剩者为王会更明显。

　　8.之前做过两次万人购房团活动，虽然关注、参与的人很多，但是没有实际的成交量。所以说最佳时期还是要看刚性需求是否强烈，我认为明年春节到“五一”房价会见底，但要到2009年10月形势才能得到根本扭转。

　　乔志杰 永安信金融机构董事长

　　1.我认为新政出台和房地产的泡沫没有直接联系。新政出台主要是针对GDP下滑太快,对房市回暖并不会起到很大的作用。

　　2.新政策的主要目的首先是鼓动消费，其次是鼓动信贷，最后是刺激经济发展。

　　3.老百姓不购房并不是单纯房价高低的问题。这取决于他们对房价的预期。现在降低房价对市场并没有起到刺激作用，政府想刺激消费，应该出台减少税收、降低贷款利率等政策，那样可能效果更为明显。

　　4.只能用下浮这个词来形容。如果按照2007年的最高房价来比较，房价应该已经下跌了30%左右。见底的标志我认为是有一批房地产企业破产、房产被拍卖，那才能表明房地产行业的拐点出现。

　　5.经济发展的春夏秋冬规律是不能被打破的。房地产做为国家经济发展的支柱行业，其扮演的角色不会改变。

　　6.房地产行业实际从2008年初就已经出现了并购事件，现在开发商的最大的问题还是自救问题，2009年没有自救成功的房地产企业必定会有退出和倒下的。

　　7.我认为将来房地产企业的龙头一定会是最早从地产开发转向地产投资的企业，现在的房地产开发公司未必就是以后的领跑者。

　　8.最佳购房的时机就是消费者最需要的时候，与房价没有很大的关联。我认为房价最低应该是今年的冬季到2009年的春季。

　　卢铿 海尔地产总裁

　　1.不能单纯衡量新政。房地产新政表面上看是救楼市,其实是在救中国经济。地产是中国经济的支柱产业，调控得当，未来中国经济有可能会赶超西方国家，否则也许会带来不好的结果。

　　2.选择这个时机出台新政和开发商没有关系，我曾经统计过与房地产相关的产业有130个，政府想通过有效的调整拉动内需和投资。

　　3.要救中国经济，选择救房地产是最直接的一张牌。新政出台后，我认为政府会经过观察再采取进一步的措施。目前中国有6万多家地产开发公司，实际运作的有1万余家，政府应该有选择地支持房地产行业内的重组和洗牌，只保留几千家房地产公司继续生存下去是很正常的。

　　4.从北京、上海来看，房价并没有大幅度的下跌。房地产开发已经不是暴利的行业，不像外面看的那么风光。

　　5.要正确理解政府出台新政策的用意，现在钢铁价格下滑，家具建材价格也在下跌，房地产作为国民经济的支柱企业，发展应该是稳定、健康、持续的，不能大起大落。我认为中国房地产还有30年的好光景。

　　6.今年年底到2009年年初，行业内的并购与重组会加剧。

　　7.以前房地产行业排名前十家或者是二十家的企业实力还是很强大的，在这场风波中没有受到太大的影响，银行给予了很大的支持。以后有比较强的地产专业能力和金融背景的房地产公司会占优势。

　　8.现在就是最佳购房时期，但大多数的购房者还在等待政府下一步的政策出台和房价回落。如果房地产持续低迷，可能不仅仅是影响行业和国民经济的问题，甚至会引起社会问题。

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