王吉绯

　　目前，我国的房地产业正面临着上下两难的困局。一方面，远远超出一般国人购买力的高房价使得全行业交易量持续萎缩，一些城市的住房市场已经进入了下跌周期；另一方面，为了在全球经济走向衰退过程中保持中国经济的平稳增长，管理层又不能让作为经济重要支柱之一的房地产业出现大幅下滑的不利局面，因而不断出台了一些刺激住房消费的政策措施。如何安全地刺破目前的房地产困局，在提振消费信心的同时，挤出我国一些地产存在的房地产泡沫？笔者提出如下六条建议(以北京住房市场为例，其他城市参数可作相应调整)：

　　首先，相关管理层可考虑设立住房平准基金，在市场上公开收购开发商的住房，收购价为原项目2008年上半年均价(计算细则另附)的5折。建议仅收购原项目均价不超过2万元/平方米的住房。

　　其次，住房平准基金将收购回来的住房，以略高于收购价的价格(例如原项目均价的6折)在市场上投放，取得的收益用于建设廉租房。同时，开发商销售房价低于原项目均价6折时，住房平准基金拥有以原项目均价5折购买的优先权。

　　第三，制定住房公积金及其贷款购房时的货现率(货现率是作者原创的经济学名词，原定义是“对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿”，本文中特指“住房公积金的特别优惠率”)，使得持住房公积金的消费者在市场上购房时，无论购买开发商的住房还是住房平准基金的住房，都能享受到住房平准基金收购价(即原项目均价的5折)。

　　第四，开发商自主选择是否接受住房公积金购房的优惠方案。如果接受，需要事前向政府备案，并在住房销售现场明确公示。如果不接受，则不能享受政府出台的各项支持政策，包括针对开发商的减免税费等政策，也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。

　　第五，严查开发商的任何市场违约行为，如果出现拖欠银行贷款、逾期交房、资金断裂等情况，开发商必须无条件将项目以均价5折以下的合理价格卖给住房平准基金，住房平准基金将应支付的款项优先代偿银行等债权人。

　　第六，严查银行已发放的开发贷款，一律不得展期。鼓励银行发放新的开发贷款，但新增贷款的房产、土地等抵押品的计算基数在原项目均价6折的基础上再打折扣，以控制风险。

　　设立住房平准基金，意在刺激国内消费需求，保持经济平稳发展，绝不是为了救开发商，更不是为了救虚高的房价，他们是谁也救不了的。国家住房平准基金的资金来源，可以通过发行国债、财政拨款、直接募集等方式解决，必要时甚至可以动用国家外汇储备。

　　住房平准基金出手的关键是一步到位挤出虚高的房价水分，提振消费者信心。如果原项目均价1万元/平方米，开发商不知道降价多少可以顺利卖出，而试探性的降价反而有可能加强消费者买涨不买跌的心理预期。此时住房平准基金以5000元/平方米买进，6000元/平方米卖出。持住房公积金的购房者，无论购买开发商的住房还是住房平准基金的住房，都可以5000元/平方米买进，5000元相当于6000元使用(货现率为20%)。

　　住房平准基金等于发出了明确的底部信号：在一定时期内，市场价格6000元/平方米，使用住房公积金价格5000元/平方米，这就是确定的底部了。如果消费者有了房价稳定的预期，强大的潜在需求就会爆发出来，交易量将大幅度上升。当然，这里的原项目均价及其5折和6折都只是举例，实际操作时当然要经过有关部门的充分调研和论证，确定一个合理的估值范围，并且定期公布。

　　银行体系的信贷风险，将因此大幅度降低。房地产项目通常是滚动开发的，10亿元的项目，绝大多数贷款额不超过3亿元。开发商的现房(包括半年内交房的期房)，都被国家住房平准基金以原项目均价5折收购完毕，自然可以还清贷款。即使开发商出现烂尾项目，国家住房平准基金也能够以低于均价5折的合理价格收购，然后招标，转让给有能力的开发商，继续建设。

　　住房平准基金通过住房公积金的特别优惠，保护了消费需求，抑制了投机需求，有利于住房市场的健康和稳定。住房公积金政策已经普遍施行，使用和管理都受到严格控制，可以将自住的消费需求与炒房的投机需求区别开来。不过从理论上说，住房公积金被限制了用途，应该得到相应的补偿。虽然现在住房公积金能获得一定优惠，但幅度还不够大。

　　当房价非理性上涨时，提高住房公积金的货现率，将为房价“封顶”(例如货现率100%，住房公积金5000元相当于1万元使用，投机需求将退场)。当房价非理性下跌时，设立国家住房平准基金，可以为动荡的住房市场“保底”(一次性降价到底)。总之，凡使用住房公积金的购房者，将永远用一个相对合理的价格买到自住的普通住房，不受市场房价暴涨暴跌的伤害。

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