□彭兴庭

　　距离央行10月27日发布房贷新规已经过去整整一周，各大银行对房贷新规的实施细则并没有按时出台，出现了无人喝彩的尴尬局面。戏剧性的是，10月28日“农行24小时召回细则”后，11月3日，光大银行也重蹈覆辙上演了一幕“召回”的好戏。各大商业银行房贷细则为何难产？有人指出，数额庞大的存量客户和上百亿贷款余额该如何处理，是各大银行一再延迟推出房贷细则的根本原因。(《华夏时报》11月10日)

　　毫无疑问，银行如果对新贷款客户和存量贷款客户同时下调贷款利率，将会带来巨大的收入损失，可是，如果放弃存量客户的利率调整，那么对已有借款者显然有失公平，原有客户则可以通过转按揭的方式转到别的银行贷款，享受下浮利率。为了避免客户的流失，银行有必要调整存量贷款的利率，但调整多少，是否“先下手为强”，则是一个难题。各大商业银行之所以迟迟拿不出“房贷细则”，无非想琢磨出一个万全之策，最大化自己的利益。然而，在我看来，形成今天这样的僵局，则是各方利益博弈和对未来市场难以把握的结果。

　　围绕房产新政，首要的利益主体是央行，作为中央政府的代理人和调控当局，央行的目标是维护宏观经济的稳定和房地产市场的良性运作。在大家翘首以盼的时刻，央行出台的房地产新政竟只是一个“指导性意见”，出人意料，却也在情理之中。这背后，透露出的正是调控部门的两难境地。

　　一方面，中国房地产泡沫犹存，放松房贷不但会打压银行利润空间，进一步恶化房贷坏账率，更重要的是，甚至会出现金融体系以至国民经济被房产开发商绑架的危险。一旦经济出现状况，房地产市场面临危机，房地产开发商首先想到的，不是节约成本，也不是创新融资机制，而是以房地产业在金融体系中的特殊地位，要求政府在信贷政策上作出让步。这无疑不是在彻底解决问题，而是在进一步积累问题。很显然，作为政府机构，央行不愿意看到这种局面出现。

　　可是另一方面，如果银行继续实施严格的房贷政策，不但可能引发断供潮，也会加重投资者对中国经济严重紧缩的预期，挫伤市场积极性。目前，紧缩的房贷政策，对于已经命悬一线的房地产资金链来说，已是雪上加霜。房子卖不出去，开发商资金链一旦断裂，首先受到影响的，还是银行和整个经济。在这种两难困境下，松还是不松，确实是个问题。面对这种情况，央行只好当起了“甩手掌柜”，将“难题”留给了下面的商业银行。可是，商业银行以往都是央行怎么说就怎么做，突然得到这种棘手的“自由裁量权”，反而有些措手不急。

　　各大商业银行一方面要考虑自己的利润空间，揣摩监管部门的真实意图，另一方面，还要考虑其他银行的相关策略。过早出台细则不但会成为监管部门的“重点监控对象”，也会给其他银行形成“参照”，而处于不利的博弈地位。这一点，从网络上有意无意被透露出的细则版本，和商业银行对已出台细则的“反复无常”即可看出。

　　说到底，房贷细则难产的背后，还是源于对未来经济发展趋势的“不确定”。当前，世界性的金融危机蔓延，经济增长放缓，股市低迷，中小企业陷于困境，房地产市场价量齐跌，宏观经济将向何处去，几乎是一个迷局。换句话说，对于未来，不论是监管者、商业银行还是开发商、消费者，都是一种“信息不对称”，这种不确定性令“房贷细则”更加难产。而整个市场，则陷入持续“观望”之中。

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