央行催各银行上报房贷细则

　　11月5日，央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则，而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。本报记者从多家商业银行获悉，对于第二套房，银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)，即利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成，这表明第二套房贷政策松绑很可能宣告失败。

　　但接受本报记者采访的多位业内人士、专家学者表示，当前房地产市场正处于调整格局中，矛盾的焦点不是二套房贷是否松动，而是如何合理引导预期，使得房价理性回归。对此，一家大型银行个贷人士建议，目前，商业银行可以采取的策略是紧跟市场，理性发展，不能总想着跑马圈地，而是“活着就好”。

　　“二套房”不会松绑

　　交行最新公布的房贷细则，是一个明显的信号。交行称，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例为20%。对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)规定。根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。

　　知情人士透露，此前，交行已将房贷新政实施细则抄报给央行、银监会，目前尚未得到反馈。

　　“如果已有一套房子，但觉得太小，想再买一套改善一下，但第一套房一时卖不出去，这时的第二套房贷款利率会是多少?”面对这样的直接提问，另两家银行人士直接回答，贷款利率将是基准利率的1.1倍。

　　此外，光大银行曾出台比较明确的二套房松绑的政策，但好景不长，光大银行相关人士透露，这个政策目前已暂停，要根据相关政策进行调整。此前，光大银行对于第二套房的政策是首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。

　　外界一直难以理解的是，在银监会71号文下发后，农行的房贷细则为何在第二天又重新公布在网站，而且内容完全一致。分析人士认为，从某种程度上理解，农行的房贷细则也未违背银监会的71号文，并且在执行的过程中还需要进一步细化，所以即使“重现”也不能说明二套房政策有放松的可能性。

　　即使放开也不会刺激市场

　　不过，关于二套房贷松绑的争论似乎在转移房地产市场本身的问题。

　　“即使放开二套房贷，也不一定能够马上刺激房地产市场回升。”上述大行个贷人士称，“大家应该更多关注如何让房价理性回归，由看不见的手来调节市场。而且通过降低首付来刺激市场的做法是危险的，美国次贷危机除还款能力出现问题之外，更多是因为降低了违约的成本，扰乱了整个信用市场。”

　　11月5日，一位接近监管层的分析人士称，根据452号文的规定，改善型住房涵盖了合理的二套房需求，“目前焦点是房价过高，争论二套房贷是否放松问题是转移矛盾，即使放开也没法解决市场观望。”

　　对此，前述大行个贷人士表示赞同，“买房者从优惠政策中得到的好处可能只有2%或3%，但房价下跌的心理预期可能在20%或30%，两者相差太大。”该人士直言，“市场观望气氛产生的原因正是房价还没有理性回归。”

　　一位专家也对本报记者表示，在老百姓观望、开发商硬撑的格局下，房地产市场反而不能取得发展，系统性问题将拖得更长，更不利于经济的增长。

　　在上述专家看来，虽然房地产市场调整的效应是扩散的、放大的，主要体现在城市的土地需求、批租在减少，土地卖不出去、流标，土地价格在回落，房地产市场总体上处于有价无市的状况，“但并没有调整到位，房地产开发商依然在硬撑，泡沫并没有挤掉。”中新

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