日前，银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范。

　　《通知》重申，严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。此外，银监会还要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。

　　仔细阅读这份《通知》可以发现，其中的大多数规范性要求只是旧话重提。比如“对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。”这一要求在2005年银监会发布的212号文《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》中就已经有了具体体现，其中曾经引起强烈反响的三项“铁规”就是指房地产信托必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质。2006年，银监会“54号文”《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》再次强调，要把房地产贷款合规性检查作为现场检查的主要内容。同时，对房地产贷款违规经营、造成贷款损失等问题予以严肃处理，问题严重的将会公开披露并实施“叫停”。其中要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(即“212号文”)有关规定的条款也曾让信托公司热议了一段时间。这一条在此次发布的通知中也被重新提及。

　　对于此次发布的《通知》，业界将其视为提示性文件。意即文件本身并不是在于作出新的规范性规定，其作用更多是在于提示风险。另一个现象似乎更能说明此次《通知》发出的目的。

　　记者了解到，此次发布的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，发出单位是银监会办公厅，但具体起草是由银监会非银部现场监管处完成的。而一般情况下，行业规范性文件的起草应该在法规部。这本身就说明，该《通知》的发出并非对房地产信托进行重新规范，其意义更多地是监管部门向信托公司发出的风险提示或者是监管方向。

　　据有关方面的统计数据，2008年9月，共有8家信托公司发行了9款房地产投资类信托产品，发行数量较上月有大幅下滑，回归到了2008年6月之前的水平，但从集合资金信托计划发行数量和规模上看，9月份证券投资类信托产品发行数量16个，规模为75.2亿元，居第一位；房地产信托发行数量为13个，规模为11.21亿元。居第二位。这组数据表明，在目前房地产和证券投资的风险已经为全社会所关注的情况下，证券投资类信托产品和房地产信托产品仍然在信托公司集合资金信托计划中占据绝对主导的地位。这也就很容易让人们想到，信托公司是依靠什么来控制风险的？

　　在房地产信托方面，虽然监管层早已有明确要求，但记者了解到，目前信托公司所发放的房地产贷款绝大多数是属于“四证”不全企业或项目。原因在于“四证”齐全后,房地产企业大多能从银行拿到贷款,而在“四证”不全这一阶段,特别是在土地一级开放完成以后的“拿地”阶段，只能依靠信托公司筹集“拿地”资金。这一阶段，信托公司所采用的方式也大多是债权和股权两种方式，其中的股权方式基本采用的都是股权回购。这些明显与监管层早在2005年就发布的“212号文”要求不符的做法，却基本上是目前房地产信托的通行做法。在房地产行业风险日渐显现的今天，其中的风险不言而喻。

　　在证券投资方面，据有关方面披露的数据，9月证券投资类信托产品出现了大幅的亏损，在亏损产品数量出现大幅上升的同时，净值亏损也步入了放大的境况，业绩表现加速恶化。在各家信托公司的收益对比中，统计范围内的信托公司都未能实现证券投资业务的平均正收益。

　　由此可见，在弱市中，信托公司对高风险的证券和房地产信托的衷爱与信托公司在此之中风险控制水平并不成正比。而这似乎也正是监管层对“212号文”和“54号文”旧话重提的原因所在。监管层对房地产信托和证券类投资信托产品旧话重提无疑表明了这样一点：至少未来一段时间内，监管重点将会放在上述两个方面。

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