易宪容

　　在房地产新政之后，市场的反映并非如房地产商所希望的那样，房地产销售仍处于低迷状态。不少房地产开发商认为，这是政府政策没有让房地产市场恢复信心。

　　房地产市场仅是缺少信心吗？情况没那么简单，事实上当前房地产的基本情况已经发生根本性的变化。

　　首先，从1998年开始到现在，中国房地产市场已经发展与繁荣了10年。10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实，甚至于不少地方价格上涨到离谱的地步。而当房地产市场价格上涨到离谱的地步时，市场自然会进行调整。

　　我们可以看到，房地产市场政策的调整是要把房地产市场以投资为主导的市场改变为以居民消费为主导的市场。也就是说，房地产市场的民生性、消费性已经成了这次房地产政策目的所向。无论是2007年24号文件、359号文件、452号文件，还是最近的房地产新政，基本上都指向这个目标。

　　既然房地产市场政策目标是房地产的民生性及消费性，那么房地产市场发展与繁荣，或房地产市场销售量大小，就取决于居民购买住房的实际支付能力。如果房地产价格过高，不管有多少居民“刚性需求”或潜在住房消费需求，如果他们没有实际购买支付能力，这种潜在的需求就不可能实现。因此，在住房为消费为民生时，其市场繁荣与居民对房地产市场的信心关联不大。

　　而房地产市场的信心问题，仅是针对投资而言。当投资者认为进入房地产市场投资风险低、一定能够获利，而且还有便利融资渠道时，这时就不在于房地产市场价格高低，而在于投资者有没有上述信心了。只要有信心，他们就会进入房地产市场。可以说，房地产市场信心问题是与房地产投资有关而不是与房地产消费有关。当房地产市场为消费性市场时，最为重要的问题是居民实际购买住房的支付能力而不是信心。

　　房地产市场的购买对象是消费者，但房地产市场的定价又定在投资者心理价位上，两者差距如此巨大。这就是为什么国内房地产市场销售迅速下降的原因所在。而要解决这种问题，不是出台什么政策就可解决的事情，非得通过两者长期博弈与调整。因此，房地产市场的调整还仅是开始，如果房地产的价格不回归理性，这种调整不是可以用“恢复信心”解决的，而是一个漫长的过程。调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。

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