金元期货 冯伟民

　　今天普通中国人非常关注两个市场：股票市场和房地产市场，毕竟对大多数人来说，主要财产还是体现在股票和房子上。和股票有所不同，房地产市场牵扯的利益群体更多，产业链更长，因此，各方博弈更激烈。其中，问题的核心———价格，人们的看法是各吹各的号，各唱各的调。房价到底怎么走，房子买还是卖？

　　房地产市场不像股票投资有一个统一的市场，加上中国幅员辽阔，各地区发展不平衡，因此各地的房价表现也不一样。但总体看来，在未来一年甚至更长的时间里，全国房价全面下跌的概率在90%以上。在华南地区，房价是否下跌根本已经不是讨论的话题，广州、深圳等城市房价早在去年第四季度见顶，一年多下来，目前平均价格和高峰相比已下跌了20%到30%，极端地区和楼盘下跌更多，当地关注更多的是究竟还会不会继续下跌，下跌幅度会有多深。而北京、上海这些号称房地产最后堡垒的地区，今年8、9月份也出现了价格浮动以至下跌的局面，当然这两大热点城市中心区域还没有明显的下跌，但相信高位横盘之后价格最终还是会下跌的。还有部分城市目前房价暂时处于价格不动、有价无市的局面，当地仍然有各种各样的幻想，认为当地的某些特点或者某些优势可以保证房价不下跌，甚至还认为房价是低估的，这种想法最后将被证明是一厢情愿的。众所周知，经过连续多年的上涨，房价已经严重脱离了买房者的购买能力，更不要说目前全球的金融危机已经演变成为全球的经济衰退。

　　如果房价出现全面下跌的局面，会跌到多少呢？会像股票市场那样狂跌吗？这个问题其实没有准确答案。因为和股票市场一样，影响房地产价格走势的因素很多，不可能对所谓的底部和空间进行准确预测。但是有两个幅度引起关注。一个是30%，跌到这个程度之后如果激发买房需求，随后能够稳定较长时间，那么可以说这个地方的房地产价格还是比较强势，值得跟踪并寻机介入。还有一个是50%，无论什么投资市场，50%都是牛熊市的分水岭。如果最终反复下跌并跌破50%的幅度，基本上当地的房地产价格在很长时间都不用关注了。因为这标志着当地的需求，可能需要相当的周期恢复。

　　房子到底是买还是卖呢？这要结合个人的自身情况。对普通老百姓来说，如果已经有房自住的，那么无须关心房价会跌到哪里，跌多少都和你无关，最多只是偶尔看看价格，计算一下自己的房产价值几何，然后惆怅一会，调整调整心理就好了，要明白自住的房子无论涨跌，其价值都是幻觉，实际使用价值才是最关键的。

　　对于有几套多余的房产，或者买房投资的朋友来说，建议如果已经有盈利还是及早兑现吧。你只要观察一下你买的楼盘，就会发现大部分都是获利盘，和股票在6000点的时候差不多。以后随着价格的下跌，漫长的过程中获利盘会逐渐变成平仓盘、止损盘和割肉盘杀出来的。如果投资的房子本身就有银行贷款或者财务压力，更要及早卖出以防止不利局面。只有那些投资早、房子地段好或者处于稀缺地块的投资者，如果自身没有财务压力，可以根据情况继续拿住。而对于要买房自住的朋友，重点看两个因素：价格和时间。价格就是自己关心的地段的房子价格，时间就是自己必须要买房子的时间。比如因为结婚或者为了小孩上学，还有因为更换工作必须安顿家庭等原因。如果价格方面已经到了比较满意的位置，而迫切需要买房子的时间已经越来越近，那么这个时候就不用操心买的是高是低，价格会不会还下跌等等，总之尽量让两者匹配，综合全面考虑。而对于想投资房子而不是自用的朋友来说，买房子不比股票，需要放在一个很长的时间背景来考虑，不用担心晚买就抄不到底了，一定要像猎人一样耐心的等候，此外还要保证自己有猎枪和足够的子弹。

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