“房产新政十四条”未必能活跃楼市

　　凌嘉琪

　　10月23日，上海市有关部门联合制定的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》公布于众。《意见》包含有关政策十四条，其中利好点集中在房产交易中的税费减免。

　　房产新政全部加在一起的减免税费为8.6%。其中，减免上家(卖出方)的为8.1% ，减免下家(买进方)的为0.5%。或许是考虑到市场交易现状中，上家把大额的交易税费计入房价，从而转嫁给下家承担，房产新政的本意是想让上家免除那部分交易税费，使上家在挂牌房价中，剔除转嫁的税费部分，从而拉低房价，使下家在交易中得到实惠，达到促进房产市场成交活跃的目的。

　　这个操作方式是否能起到成交活跃的目的呢？我认为或许不能，原因是：

　　第一，购买者观望的症结主要在于房价，其次在于交易环节中的税费。在一场房产交易中，新政使上下两家总共得益在8.6%。即使两方心平气和地公平分享，也只是各得5%不到的利益。对于购房者来说，等于新房开盘95折。笔者记得，在不久前的2008年秋季房产交易展示会上，不少开发商打折销售，95折楼盘比比皆是，结果依旧看多买少，购房者还是观望再观望。同样的95折，交易会上卖不动，房产新政下的95折就会卖得动吗？

　　第二，市场行为往往会出其不意地偏离指导者设计的轨道。房产市场中的上家没有承担政府责任和商业交易责任之外的道德义务，而市场定价权又在上家手里，实际结果可以想象：绝大多数上家不会把得到的减免税费拿出来让给下家或和下家分享。在房产买卖这样的经济交易活动中，双方都想利益最大化。市场最大的可能就是：房价依旧，房产新政让出的利益绝大部分落到上家口袋里。为什么？因为对于强力调控了三年的房产市场来说，严格意义上的有资金链危机的上家，已经少之又少，上家对于交易时间具有充分等待的耐心。相反，下家心态尤其是刚性需求的下家，急之又急。以上家的不急对下家的很急，主动权在于上家，上家为什么要让出自己名下被减免的税费？

　　上海市房产新政的根本硬伤，不在于文件设置的利好前提是多还是少，不在于普通商品房新概念的准确界定，而在于鼓励对象出现指认错误。目前的市场，上家入市态度积极，市场房源满溢。下家入市态度消极，任凭房产中介再三热情洋溢地推介，依然持币观望。市场上不再需要更多鼓励的卖出方因新政而受到极大鼓励，需要大大鼓励的买进方除了借得到买房钱之外，几乎没有其他实质性鼓励。因此，单凭房产新政十四条或无助于活跃楼市。

　　(作者系华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员)

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