张农科

　　政府全套房地产宏观调控新政策近日出台：自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付比例调为20%……此前已有多个地方政府出台“救市”政策，这些不仅是过去“一刀切”调控政策的终结，而且是此次新政的一种“试水”和“吹风”。

　　此次新政是国务院“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”要求在政策上的具体化，是以保障民生为前提，以增强购买力为渠道，以提高交易量和交易金额为手段，从而达到稳定房地产市场的终极目标。

　　可如果真的想促使交易量重新活跃起来，目前的局面显然少了开发商这个重要的市场主体。市场萎缩既有几年来严厉调控政策的导向原因，也有国际经济下滑的大环境因素，更有房价高企惹的祸。仅有政府让利这一条，购房者的观望情绪能不能就此消失，值得怀疑。

　　这两年，一些大城市的开发商在资金趋紧的压力下，才刚刚向着调低房价试探性地迈出一小步。此次新政最多相当于现在去买房，开发商给打了九五折，这一折扣能否撬动百姓的钱袋子？

　　从前期各地“救市试水”的实践经验看，微量的降税、减息并没有起到刺激消费的作用，有的甚至加剧了市场的观望情绪。西安市出台系列救市政策之后，房屋交易量反而更低了。起码在近阶段，买卖双方并没有达成一个对市场价格的共识。

　　交易量的释放需要市场的价格来调整。本来，开发商已经摘走了过去多年房地产过快发展的果子，当市场萎缩时主动承担调整价格的责任，是市场经济条件下的一般规律。现在，更可能出现的情况是，开发商出于对“救市”政策的新期待，再度停下调价脚步，反而让购房者更有理由持币观望。

　　在国际金融市场出现重大危机的当前，中国政府应该也必须通过调整政策应对危机。但我们房地产今天的问题，远不是刺激内需那么简单。一方面，南方一些城市房价的深度调整，已经清晰放大了房价继续下跌的信号，消费者持币观望的群体意识已经形成；另一方面，开发商错误地认为政府终归要来救开发商，根本上没有主动让利担当维护市场稳定的责任。如此，没有开发商自救的参与，在僵持中拉长此轮房地产调整的周期便在所难免。

　　当然，既要在保障民生的基础上结束消费者的观望，也要帮助开发商树立做市场的信心，保持房地产投资规模，促使整个房地产行业和国民经济的平稳发展。这些意图在新政的条款上都所尝试，这也是中国房地产市场发展的正确方向。但目前的房价虚高抑制了需求，让市场活跃起来，要么开发商主动放弃暴利把价格降下来，要么在短时间内让老百姓都成为“有钱人”，后者显然不现实。要实现房地产市场的软着陆，合理的房价依然是调控的首选目标。

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