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房地产市场平民化时代正在到来

http://www.sina.com.cn  2008年10月22日 05:20  中国证券网-上海证券报

  ⊙郭田勇 蒋蛟龙

  此次我国房地产业的调整并非房价的简单回归,而是房地产市场一个时代转变的标志——将步入平民化时代,即是房地产市场暴利终结以及绝大部分中产阶级都有能力买房的时代。

  目前,我国社会平均利润率大约在8%左右,房地产行业则超过30%。同时,房地产又是一个进入门槛相对较低的市场,因此,在高利润率的刺激下,社会上大部分资源都涌入这一市场,这造就了我国房地产企业超过3万家、商品房空置面积达1.3亿平方米的市场现状。因此,经过社会资源分配的调整,目前中国房地产市场平均利润率正处于向社会平均利润率接近的阶段。

  当前房地产市场的投资(机)需求基本处于停滞,而真正能够形成需求的则绝大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分为换房需求和新增需求。众所周知,我国房地产市场高涨行情从2003年开始,而房地产需求也正是从这一时期开始回暖。一般来说,房地产与汽车不同,前者的“换新潮”周期要远比后者长。因此,从2003年开始新购买自住房的居民很难在未来的几年内形成“换房潮”,而在此之前所购买房地产所形成的“换房潮”,基本在前一阶段已经“消耗殆尽”。而对于房地产新增需求来说,形势也不容乐观,能够形成未来几年内新增需求的人群是未来新增的中产阶层人群,而当前这一阶层的增长率已经远远低于商品房供给率。加上经济的“收入效应”和股市的“财富效应”在未来的几年内很难显现,这些因素均表明未来房地产新增需求数量将大大下降。

  还须看到,我国人均GDP水平仍然较低,地域差距、城乡差距以及贫富差距有逐步加大的趋势。同时,教育、医疗卫生等领域仍然需要大量的社会资源投入,而房地产市场作为资金密集型产业,其过度的膨胀只会引发更多的社会资源流入该领域,最终只会导致“贫者更贫、富者更富”的局面。从各国经济发展阶段来看,房地产市场的快速发展往往是一个国家进入后工业社会以后所发生的现象。而中国目前仍然处于一个工业化时期,正处于产业升级阶段,而科技投入和产业研发正是产业升级的主要推动力,房地产市场的泡沫不仅打击了企业研发的积极性,更是分流了企业科技投入所需的资金。长此以往,将会危害我国创新型国家建设之大计,“中国创造”战略也将无法真正实现。因此,我国房地产市场在经过此前的非理性暴涨之后,理应调整,笔者认为,中央政府应该利用这一次调整,降低未来房地产市场对我国经济的贡献度。

  内需不足一直以来都是中国经济发展过程中的软肋,尤其是在目前外围市场恶化的背景下。提高居民消费能力的途径是提高居民收入,但笔者认为更应该关注居民的可支配收入。不可否认,房地产的需求也是构成社会需求的一部分,但是在房地产价格高企的背景下,用于其他消费的可支配收入将大大下降。久而久之,只会导致更多的社会资源向房地产市场靠拢,进而导致其他领域出现供给不足,从而造成居民的实际消费出现下降。因此,中央政府对房地产市场的调控,使得房地产市场释放过度集中的社会资源,进而更好地发展社会其他领域。也只有这样,才能够使社会消费真正处于一个良性、健康的发展阶段。

  事实上,从短期来看,房地产市场步入下行周期也是难以避免。此前,我国房地产市场的暴涨与银行贷款的强力支持有着莫大的关系,而目前银根的紧缩无疑也使暴涨行情难以为继。另外,此前高速增长的经济也将回落,人口红利也将在劳动力成本不断上升的情况下逐渐消失,“刘易斯拐点”的到来也将为未来是否还有大量低成本农村剩余劳动力的供给带来了不确定性。在全球化的今天,各主要经济体无论是经济增长还是房地产市场均出现了放缓或衰退的情况。而作为全球经济的一个重要成员,中国经济在此次全球经济调整的背景下出现调整是难以避免的,而作为目前中国经济支柱之一的房地产市场在此轮经济调整中出现下行也是经济周期所致。

  因此,我国房地产市场“平民化时代”的到来,是对此前中国过早透支社会资源发展房地产市场的一个检讨。中央政府的宏观经济调控,应该适时调整房地产市场发展战略,切莫急于救市而丧失了对房地产市场调整的大好时机。

  (作者单位:中央财经大学中国银行业研究中心)

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