由联邦政府持有的风险

　　古腾泰格认为，将房利美和房地美纳入政府的掌控之下，会使它们更易受到政治压力的影响，同时，还会引发它们的使命应该如何改变的问题。“很清楚，必须为这些机构设定全新的方向了，因为现在，它们处在政策的真空地带。”政府的掌控会造成包括下列问题在内的问题：这两家机构应该放松贷款标准，以便让人们更容易取得贷款吗，即使这么做会增加纳税人的风险？对那些丧失抵押品赎回权的人，应该出台延期偿付的规定吗，就像有人在国会要求的那样？这种措施对房主可能会有帮助，不过，也会让纳税人因为要补偿亏空而增加损失。

　　就像所有的政府救助行动一样，这一次救援行动也触发了人们对道德风险(Moral Hazard)的忧虑——因为政府的救助编织了一个安全网，这张网会促使人们付诸更具冒险性的行动。沃顿商学院的教授们认为，尽管这种担心合情合理，不过，在这个例子中，从重要性上看，保护金融市场的需要，超过了对道德风险的担心。此外，拒绝救助房利美和房地美的股东，政府就已经将道德风险降低到了最低限度，事实上，政府本可以注入资金救助他们的。的确，股票变得几乎一文不值了。甚至连优先股股东也不会得到股息了，未来的任何盈利都会交给政府，用以给付新优先股——政府以注入救助资金取得的优先股——10%的股息。

　　“我认为，这是绝对正确的决策。”西格尔说。

　　吉奥科说，为了市场，政府确实保护了房利美和房地美的证券持有人，而这种保护可能会怂恿某些投资者将来以不明智的方式发放贷款。但是，他补充说：“不要忘了，这是一种准公用事业(Quasi-Public)机构。所以，它们不同于贝尔斯登公司，也不同于雷曼兄弟公司……虽然的确存在道德风险问题，不过，比起其他案例中的道德风险问题来，我并不更加担心。”

　　接受访谈的所有教授都希望，政府的管理应该持续到住房价格不再下跌而且市场企稳的时候，他们估计，那个时期的到来要等到2009年以后。

　　古腾泰格认为，一旦“尘埃落定”，可用三种方式重组这两个公司。第一个方式是恢复它们的“准政府(Quasi-Government)机构”的地位，让它们再次得到纳税人的支持，但不为其提供担保。“对我而言，这是一种糟糕的模式。”他说，“因为它们与生俱来的模糊不清属性，我一直反对房利美这种模式的存在。”他建议，另一种方式是将这两个机构转变成类似于美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration，简称FHA)那样的政府机构，重点从事为那些很难从私有抵押贷款公司获得贷款的人提供贷款的业务。尽管这种方式可以避免传统体系的模糊不清，不过，这一方式也会将全国最大的抵押贷款提供商，置于联邦住房管理局经常遭受的那些政治压力之下。他说，如果这样，那么，谁有资格获得贷款，以及某些借款者群体是否应该得到优惠或者补贴，将会由政治家而不是市场的力量来决定。

　　古腾泰格建议，最好的结果应该是，彻底消除房利美和房地美扮演的联邦政府角色，并将它们转变成私有公司。他认为，因为这样，它们便不再拥有政府暗中支持的优势了，从而，其他公司很容易与其展开竞争，进而，使抵押贷款利率下降。

　　吉奥科也赞成私有化的方式。他谈到，因为有安全网的暗中保护，所以，准政府机构会怂恿管理层采取不明智的冒险性行动，比如，在有次级贷款担保的住房抵押证券上投资。他确信，如果房利美和房地美完成了私有化，那么，让人买得起住房的使命，就可以让美国住宅与城市发展部(Department of Housing and Urban Development)之类的机构继续下去了。

　　需要享受优惠的出借人吗？

　　吉奥科说，研究显示，将这类公司私有化，造成住房抵押贷款利率的上涨不会超过0.25到0.5个百分点，他谈到，即使没有房利美和房地美这类政府支持的机构，其他发达国家的住房抵押贷款市场也很健康。“借贷是有利可图的业务，不需要政府来做这些工作。” 马斯顿也谈到，这两个机构最终应该私有化，并与政府的支持分离开来，但是，他也承认，结果很可能正好相反。“下一任总统马上就要面对这个房利美-房地美问题了……只是按照以前的样子重建是不负责任的，不过，结果很可能就是保持原状。”

　　华彻特坚持认为，虽然房利美和房地美的问题确实与管理错误有关，比如，在次级抵押贷款上投资过多，不过，无论如何，公司的疾速溃败都是不可避免的，因为整个市场都陷入了困境。出借人变得过于松懈，基本不要求借款者提供有能力偿付贷款的证据，同时，投资者也忽视了次级贷款和其他抵押贷款担保的证券中所固有的风险。“即使房利美和房地美没犯错误，它们的崩溃也一定会发生。”她说。因此，华彻特总结说，它们的麻烦并不意味着它们的准公用事业的组织体系是有缺陷的。因为直到最近，这一体系一直运作得很好，她说。

　　在大多数国家，购房者都只能得到可调利率的抵押贷款，每月的偿付额随着利率的变化而变化。而房利美和房地美，已经使固定利率贷款在美国随处可见。华彻特认为，固定利率抵押贷款，“是美国经济安全和稳定的重要有利因素。”她认为，这种贷款对最大限度地降低1980年到2000年间的经济低迷程度可谓居功至伟。近来的大部分动荡，都是由与可调利率贷款相关的证券发生崩盘所引发的。

　　华彻特认为，现在，政府对房利美和房地美证券的明确支持已成事实，而且很可能还将继续下去。然而，人们还应该考虑其他变革措施，比如，将这两个机构分拆成众多的公司，以便更好地遏制各种问题。她认为，与住房相关的危机的真正解决之道，并不是变革房利美和房地美，而是要确保贷款只发放给那些有能力偿还的借款者，此外，投资者要更好地了解住房抵押贷款担保证券中的固有风险。“我们需要更为严密的监管。”

　　华彻特和她沃顿商学院的同事们一致认为，对借款人来说，紧随房利美和房地美被接管之后的最大变化是，利率将会稍稍调高，而且需要购房者缴付10%到20%的首付款，这些首付款可以降低出借人的风险。更为严格的借贷标准已经席卷整个行业。“这种势头很可能还会延续下去。”华彻特说，“这样做对所有人都有好处。” （供稿：沃顿知识在线）

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