本报评论员 唐学鹏

　　房地产价格的逐渐下跌已经让房地产发展商们感到异常恐惧，他们呼吁“政府救市”维持以往的房地产繁荣、解冻二套房贷政策（因为他们似乎觉察到自住购买者已经无力承担，只能寄希望于有产者）以及为地产商大量输入资金（缓解其资金链周转的麻烦，以支持更长时间的“高价顽抗”）等等。任志强扮演的“角色”非常有趣，在房地产泡沫猛飙时他狂妄地声称“政府调控一次涨一次”（空调论）、而在房价慢慢下跌时，他恐吓式发表“银行先死论”、现在他开始哀求政府不惜代价救市。

　　坦率地说，尽管现在房价在一线城市以及全国范围出现了一定幅度的回调，但实际上仅仅出于“房价下跌的初始阶段”，这是泡沫过大的回调阶段，真正意义上的下跌通道才刚刚展开，即所谓房价进入“主跌区”。

　　市面上流行的“看空房价”分析模式是瑕疵的。他们往往将“人民币汇率升值趋缓”（吸引外部购买力）、政策对投机和自住的区分性打击（政策主导论）以及大宗商品期货的崩溃性暴跌导致“暴富阶层购买力的消失”（比如山西煤老板）以及股票市场的低靡（需求断层论）作为中期拉低房价的重要因素。必须承认，这些言论是很有道理的，但却因为缺乏最有力的分析变量，而沦为就事论事的“花边式”分析框架。

　　实际上，我们一直用城镇居民收入流的增减变化来预测中期（未来3年）房价的走势，发现这是一套精准的模式。我们的逻辑是这样的：房地产价格的先导性变化因素在于居民实际收入流（扣除通胀）对其实际按揭流（扣除通胀）的匹配情况，居民收入流的增长幅度会促使其对应的按揭流提高，即房价出现猛烈的飙升，甚至在这个过程中，按揭流的变化会远远超过收入流的上升速度，从而使得房价出现畸形暴涨；但一旦居民收入流出现较大的反转，那么它就没法匹配高房价的按揭流水平，从而产生了“需求消失”效应，迫使新的按揭流出现巨大的下调——房价从而进入一个“主跌区”，即因收入下跌造成的房价暴跌。

　　以2003年—2007年为例，城镇居民的实际收入流增长水平大约是12%（且不论这其中的贫富差距因素，我们曾经在《房价下跌偏离度同基尼系数相关》有过论述）而且随着年份出现的是边际递增的。在收入流的高速增长和没有房贷政策的限制下，自然“翘高”了对应的按揭流，使得房价出现骇人的增长势头，一线城市房价上涨了4倍。就像所有的过度投机都是建立在实际支持因素下的，一旦实际支持因素发现重大变化，那么投机将出现大逆转。

　　今年城镇居民可支配收入流萎缩得厉害，即使不考虑股票收益的巨大缩水，居民收入流也只有不到6%的增长幅度，而且随着经济下行通道的确立和劳动生产率水平的逐步下降（居民实际收入流增长的唯一动力就是劳动生产率水平的提高情况），明年居民收入流将会出现进一步的下滑甚至是负增长。那种认为“中国工资进入上升区”的观点是一种错误而滞后的观点（李扬），实际上这一思想在1999年-2003年是成立的，因为当时中国劳动生产率增长水平一直在14%—18%之间，而对应的居民收入增长却不到8%。而最近5年，劳动生产率的增长水平（大约13%）跟居民收入增长（12%）是匹配的，不存在所谓的“低估”。上调名义工资的唯一后果就是释放更多的货币，造成通胀升级和实际购买力的下降。

　　从这个意义上说，那种用城市化率、人口生育率和结婚率来推测中期房价是不靠谱的，我们承认人口在长期房价中的作用，但是“没有购买力的人口对住房的需求”不能称之为真实的需求。大话王任志强曾经讲出一句令人生恨的实话：“我只给富人（有购买力）盖房子”（他现在已堕落到将各种人口都纳入住房需求函数里面，证明房价永不跌的神话）。也就是说，只有观察有着匹配目前按揭流能力的人群的收入流变化，才是分析房价的重点所在。我们只能说，现在的房价刚刚下跌，并进入“主跌区”，开始猛烈的下跌之旅。而聪明的万科似乎比其他地产商更理解这一点，正在利用居民收入流的变化，来进行快速的战略调整。

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