早报评论专栏作者 乔新生

　　央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，不得对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民发放住房贷款，也就是不得对购买小产权房的客户发放住房贷款。由此，小产权房的生死问题，又进入了人们的视野。

　　全国各地出现的小产权房是农民自发进行土地改革的产物，与土地家庭联产承包责任制相似，这项改革背离了国家现有的法律。现在，国务院有关部门正在研究整改措施，希望能把小产权房的问题重新纳入法制的轨道。有些学者提出，能否法外开恩，由政府出台特别措施，让小产权房合法化？在笔者看来，如果政府睁一只眼闭一只眼，或者简单地实行“大赦”，让现有的小产权房取得合法地位，那么将会导致更多的农村兴建小产权房。到那个时候，城市执法中的“寻租现象”将会非常普遍，中国的房地产市场将会陷入混乱状态。

　　小产权房的本质在于政府与民争利——政府通过征收农村土地，赚取超额的土地出让费用。许多农村集体经济组织成员，不了解问题的根本所在，他们希望通过单打独斗，争取更多的土地补偿费用；而越来越多的农村集体经济组织认识到，如果单靠个人的力量，很难与地方政府抗衡，所以他们自主建房，通过开发小产权房，与城市房地产开发商分享利润。所以，要想从根本上解决小产权房的问题，首先必须改变当前政府征收征用集体土地的法律规定，使农村集体土地与国有土地享有同等的地位。

　　农村土地归集体所有，但是土地所有权人却不得从事房地产开发。这样的法律制度设计是为了保护耕地，有其合理性，然而现在政府一方面借口保护耕地，不允许农村集体所有权人开发房地产；另一方面却征收农村集体所有土地，从事房地产开发，这样的政策无论在法理上还是在情理上都说不过去。所以，在严格保护耕地面积的同时，应当允许农村集体经济组织与城市房地产开发商享有同等的权利，在取得相应的资格证书之后，从事 房地产开发，保护农民的合法权益。

　　城乡规划法的实施，为解决小产权房的问题提供了最基本的法律依据。只要符合城乡规划法的规定，那么，小产权房就应该取得合法的身份，政府不能通过直接或间接的方式，损害开发商和购买人的利益。

　　当前一些房地产开发商有恃无恐，他们认为政府为了稳定金融市场，增加财政收入，不会坐视房地产市场价格徘徊不前。为了确保城市中心区房地产市场价格上涨，政府一定会对农村小产权房痛下杀手。这是一种极其流氓的心态，也是一种试图“绑架”政府的行为。如果房地产监管机关在报请国务院解决小产权房的报告中，准备对小产权房采取严厉封杀措施，那么，不仅会引起强烈的反弹，而且会使中国的房地产市场更加混乱。反过来，如果改变现有的房地产开发制度，允许农村集体经济组织在城乡规划法的调整下，有秩序地进行房地产开发，那么，不仅可以大量解决住房需求问题，而且可以逐步理顺城市房地产市场价格，从而使房地产开发商继续赚取暴利的幻想破灭。

　　假如在解决小产权房的问题上墨守成规，或者采取“下不为例”的做法，那么，就会留下重大隐患。最根本的解决之道，就是要让农村集体经济组织享有与城市房地产开发商同等的法律地位，它们同样都受到城乡规划法的约束。当然，全国人大常委会也应当尽快修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》，让农村集体所有制土地与国有土地在统一的法律规则下自由流转。

　　所以，对农村小产权房不能一棍子打死，更不能强制拆迁，而应该按照《城乡规划法》的规定，区分不同的情况加以处理。凡是符合《城乡规划法》要求的，责令开发商(农村集体经济组织)补办有关手续；凡是不符合《城乡规划法》要求的，政府应当在补偿购买人损失之后，依照法定的程序进行拆迁。从长远的角度来看，应该在《城乡规划法》的约束下，让农村集体经济组织享有与城市房地产开发商同等的法律地位，政府通过征收房地产税，解决土地资源使用中存在的问题。与此同时，地方政府不能再从土地征收或征用中获取利益，更不能通过土地储备，直接或者间接提高土地出让价格。

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