购房者断供将承担违约责任

　　秦兵 马传贞

　　作为炒房者理应承担市场风险，作为个人入住，如果继续还贷，有房子在至少还存在着租用价值。如果购房者选择断供，不但承担了房子降价的风险，还要承担银行的罚息和诉讼费等因银行行使权利所产生的一大笔费用。“断供”不仅使买房人经济受损，一旦被银行列入“黑名单”，今后消费和贷款都会受影响

　　深圳房价持续下跌，这种被人称为坐滑梯的房价走势，引发了购房者的断供现象。断供，一时成为了网络上的热点词语。面对泡沫房价，断供，是否为购房者的良策之举呢？它将产生哪些法律问题和社会问题？我们又应当如何从制度上加以应对？

　　首先，我们应当厘清相关法律关系。

　　购房者与开发商之间是基于买卖合同而产生的买卖关系，购房者与银行之间则是基于借款合同而产生的借贷关系。这是两个独立的法律关系。

　　银行“按揭”贷款，是购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房款给房产商，之后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。

　　购房者办理完贷款、入住手续，开始还银行贷款的时候，开发商已经收到了房屋的全款。如果房屋本身没有问题，购房者想要退房只能是与开发商协商。在房价急速下降的情况下，开发商想尽办法把房子卖了出去，又怎么会把房子给你退了呢？

　　但如果选择断供不还贷款，购房者是否能减少自己的损失呢？

　　购房者在与银行办理贷款时，是以房屋作为抵押财产进行了抵押的，购房者知道在自己还不上贷的时候银行可以行使抵押权。银行有权就该财产优先受偿。而因房价一路下跌，对抵押物拍卖的价款很可能不足以偿还余下的贷款，那么这部分差价和利息的损失，是不是就由银行承担了呢？

　　而且，银行行使了抵押权是否就免除了购房者的违约责任？

　　购房者不按期偿还银行贷款，根据合同约定，超过合同中的还款期限即构成违约，是违约行为中的拒绝履行。

　　违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定条件的行为。

　　如果购房者存在有违约行为，并无免责事由，就要对对方即银行承担违约责任。根据合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定义务的一种违约责任形式。

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