小产权房离合法化还有多远

  　国土资源部执法局副局长郭宝平7月8日表示，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交国务院，提出初步政策：新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。(昨日《新京报》)

　　看来外界所认为的“松绑”，不过是处理历史遗留问题的一种说法。而北京发改委6月的一份文件，也曾引发人们对小产权房合法化的遐想。该文件提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。由于社会上将此解读为小产权房解禁，北京市发改委相关负责人不得不澄清：上市交易的农民自住房并非一般的农民宅基地上的自建房，即小产权房，《意见》里的相关规定均是针对北京“绿化隔离地区建设”而言的。

　　虽然困难重重，但小产权房解禁仍值得期待。如果允许农民宅基地流入市场，农村宅基地的流转权由市场定价，农民直接参与农村土地分配，土地利益链条将完全拆散重新组合。这意味着土地使用制度的变革。

　　据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：地方政府占20%至30%，企业占40%至50%，村级组织占25%至30%，农民仅占5%至10%。上海市社科院提供的数据表明，农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5。从积极意义上看，小产权房解禁可让农民进入土地资产渠道，分享土地收益，减少城市化过程中的贫民，从整体上减少了社会成本。

　　小产权房解禁还可以促进农村土地集约化。耕地减少与土地需求的增加是目前的一个主要矛盾，而去年被批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区的成都、重庆一直在低调探索，突破口就是农村宅基地的流转和集约使用。今后在成都试验区内，集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位，可以进入土地有形市场公开出让，并可申请办理土地使用权登记，宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。

　　当然，小产权房解禁，政府将面临以下难题：地方政府的土地收益如何保证？如何弥补以高价获得土地的开发商的损失？如何弥补以高价购房的购房者的损失？

　　最重要的是，如何实现第三个原则，“决不能让开发商在小产权房中占便宜”，这句话衍生开来，就是不让农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴。由于在定价博弈中，农民具有天然劣势，避免农民得到小笔补偿而失去日后保障，是政府首要考虑的问题。在此过程中，有必要加重农民的博弈砝码，让农民持有地票入股公司，分享日后红利，或者干脆像我国台湾地区一样，让农民持地或者持票坐等地价升值，都是不错的方法。关键是让农民获得土地资产的溢价，一劳永逸地解决城市化即农民成为城市贫民的难题。农民获得土地流通权，自然会保护自己的利益，开发商与地方政府的非正常溢价途径也就被封堵了。

　　困难不是改革停滞的理由，土地市场一场自下而上的改革已初露端倪，其意义不在小岗村承包之下。

　　日前，备受关注的宋庄宅基地房纠纷案中的两起案件在法庭的主持下和解。而与此同时，宋庄镇政府一份《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》，规定农民有权处置房产，无权处置宅基地，村民一旦卖掉房产，就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后，村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。农村集体所有建设用地使用权流转的试验试点正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

　　其实，改革可以赶上市场化的脚步，有关亏损可以通过市场差价来弥补。

　　立法解决应该有建设性，关上小产权房大门，相当于关上土地产权变动的大门，关上农民分享土地资产收益的大门，与目前各地的土地市场化努力背道而驰。

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