房地产市场 乍暖还寒抑或秋意渐浓

　　本报记者　　潘红敏

　　股市、楼市、债市、期市、汇市，金融市场的五子中，对国人而言，更多的感受是股市和楼市。如今，股市自去年10月份创出6124点高点以来，至昨日收盘2803点，已下降了53.52%。楼市则在“对峙”着，房地产公司努力地“活着”。在此微妙时刻，一方面传来一些悲观的消息：开发商资金面极紧，深圳、广州房价下降……另一方面，则是微微暖风穿透寒冷，楼市到底是乍暖还寒，还是秋意渐浓？

　　暖风微吹穿透寒冷

　　6月13日，中共中央、国务院在北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议，其中特别强调：“要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。”

　　把保持房地产市场稳定和防范金融风险紧密联系在一起意味着什么？中国房地产及住宅研究会会长顾云昌自问自答：“因为房地产直接和金融连在一起。我们大家都知道美国的次贷从哪开始，从次级抵押贷款。”

　　什么叫房地产市场的稳定？“在房价上涨过快的时候，稳定房价就是房价不要涨得太快，大家理解就是房价降，但是大家注意国家的文件从来没有说房价降。现在既有房价上升反弹的可能，更有房价下行的可能，这时稳定房地产市场就是要防止房价继续下降。”

　　“股市是暴涨危险还是暴跌危险？房市是暴涨危险还是暴跌危险？”北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆回答：“中央说得非常清楚，第一是金融危机，第二是社会危机。房价暴跌会触发金融危机，房价暴涨会触发社会危机。”

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平接着分析，“绝大多数业主购楼款主要来自贷款，楼市下跌对金融体系的负面作用更大。去年商业银行增量贷款中有约30%投向了房地产业，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。”

　　清华大学教授朱武祥表示，政府对房地产企业的金融问题正日益关注。

　　除此政策关心之外，近日还有些具体的行动支撑房地产业上行。北京住房公积金管理中心拟定：90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。

　　预期改变阻碍上行

　　顾云昌特别提及房地产所具有的投资品和消费品的双重属性。当其是消费品的时候，其价格由市场供求决定，这导致2004年以后连续不断上涨。简单两个数字，一是每年住宅竣工数量，一是每年住宅销售数量。那几年每年住宅销售数量都大于竣工数量。“2007年屡屡出现地王，原因就在于股市放大，融资进来了，非房地产企业也在搞房地产，买地资金大大增加。房价决定地价，整个市场预期改变了。”

　　但今年1—4月份全国商品住宅销售面积仍远超过商品住宅竣工面积，为何价格却下降？这就与房地产投资品属性有关，很大程度上取决于人们对未来的预期，预期不好，价格就很难往上行。

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