震灾仅短期波及房地产业

　　房地产业长期向上刚性需求尚待释放震灾仅短期波及房地产业

　　安信证券 陶学明 李孔逸

　　阪神大地震并没有加剧当时股市和房市的长期下降趋势，只是对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击。

　　1995年阪神大地震后，日本土地价格指数小幅下降，远低于1993年和1994年的降幅，而且1995-1998年，每年地价的跌幅还低于1999-2004年期间每年的跌幅。

　　四川汶川5月12日发生了非常严重的大地震，达到8级，波及范围达到约10万平方公里。虽然四川是农业大省，但震区并非农业主产区；同时，虽然四川全省和重庆市的人口大约是全国的10%，但四川、重庆工业和经济规模相对较小，2007年GDP分别占到全国的4.3%和1.7%，固定资产投资分别占到全国的4.1%、2.3%，房地产投资分别占到全国的5.3%和3.4%。

　　市场热议震灾影响

　　雷曼兄弟经济学家孙明春认为，从宏观面来看，地震对生产活动影响不是很大。雷曼兄弟初步判断四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅局限在第二季度。之后的重建工作还有助于增加政府支出并推动下半年固定资产投资增长。而为支援重建，央行可能在四川省部分放松银根，增加流动性。

　　与此同时，中新地产(00563.HK)公告，其成都、重庆的开发项目受直接损害，项目完成日期将延迟，将对其2008财年业绩造成不利影响。华人置业(00127.HK)执行董事刘鸣炜表示，成都项目已按政府要求暂停，复工时间未定。万通地产则正在评估地震对项目进展产生的潜在影响，并已拟定应急预案。此外，市场预计，已购买的业主会考虑尽快脱手。而本已紧缩的信贷，也将投向救灾和重建，这将使灾后房企资金压力进一步加剧。

　　市场大都认为：中国本就处在高通涨时期，房地产上游原材料如钢筋水泥砂石等价格一日一价、不断攀升。灾后重建无疑需要大量钢筋水泥等上游原材料，突然放大的需求及难控制的通货膨胀将助推原材料成本，房地产公司的建安费用难以下降。国家可能出台政策要求开发商加强住宅防震能力，将使建筑成本进一步上升。

　　最令人关注的是，市场担心震后人们地产投资意愿降低致使不得不修改原定销售目标，导致成都重庆等地房价下降，进而带动全国房价下降。

　　震灾促刚性需求释放

　　我们认为，只要有相关制度的完善，换房要求会提升，刚性需求更加释放，未来会推动成都及其周边楼市。我们认为汶川地震只会对国内经济和资产市场造成短期负面冲击，影响程度较小；只要政策适当，地震对经济和房地产影响的时间长度也是短暂的。

　　以阪神大地震为例，当时震区位于日本重要的第二大经济圈，该地区产值占日本国内生产总值的17%。通过研究我们发现：地震并没有加剧当时股市和房市的长期下降趋势，只是对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，半年内市场逐步恢复到地震发生前的水平。90年代日本股市和房地产主要是在资产价格泡沫破裂、汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧的大的经济环境下发展的，地震并没有加剧当时股市和房市的长达10多年的下降趋势。1995年阪神大地震后，日本土地价格指数小幅下降，远低于1993年和1994年的降幅，而且1995-1998年，每年地价的跌幅还低于1999-2004年期间每年的跌幅。地震并未加剧当时日本房地产市场的下跌趋势。当然当时日本政府较为激进的货币等政策减缓了地震对房地产和股市的影响，包括大幅降低贷款利率和加大政府公共投资支出。

　　我们认为国内房地产市场还处于向上发展的调整期。因此，比较阪神地震区域、对经济影响程度、及其经济所处发展阶段，我们认为汶川地震只是会对国内经济和资产市场造成短期的负面冲击，影响程度是有限的。

　　考虑到灾后农业生产、运输存在困难，对CPI可能会造成进一步压力，同时还有原材料价格高企、资产泡沫化的风险等，因此政府不太可能采取全面的货币放松政策或投资放松政策，但我们认为政策局部的放松应该是可以期待的。

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