聂梅生：2007房地产故事不会重演

　　姜洪桥

　　作为曾经的建设部科技司司长和现任的工商联住宅产业商会会长，聂梅生一直是地产界比较敢言、直言的代表性人物。在2007年的房地产奇迹已经过去，新的格局尚不明朗之时，聂梅生反思2007年，指出，房地产企业对形势的判断需要理性。2007年的故事不会重复，因此，地产企业要谨慎应对，寻找新的增长点。

　　经济观察报：很多人认为，万科降价是为了清理门户，房地产业会形成一定程度垄断，你怎么看？

　　聂梅生：客观上集中化可能会加强，垄断还不至于。不要忘了，正是2007年的炒作垄断最多。那时候，很多企业在股市上装钱圈地，推动股市和土地市场的联动。高价拿地，再去股市融资，大力扩张。现在来看，他们的判断失误，幻想太多。大量圈地造成这些企业占用大量资金。现在怎么办？开发这些土地还需要更多的投入，不按期开发政府又要收回。2008年的地价趋于平稳，高价土地成了烫手的山芋。

　　经济观察报：为什么会判断失误？可不可以说是房地产企业的集体判断失误？

　　聂梅生：2007年可以说是房地产的奇迹，2008年不会再重复了。去年的形势确实谁都看不懂。第一和第四季度反差这么大，二、三季度形势又那么好，不容易看明白。

　　经济观察报：那你怎么看待万科降价事件？

　　聂梅生：我个人认为，我现在想明白了。万科提出的拐点论其实就是万科的拐点。万科在进行拐点式调整，需要放在大背景下来说明。你还记得去年9、10月份，万科提出过2010年实现“1000亿计划”吧？能不能实现？如果不出现奇迹，应该很有难度吧。至少资金环境与以往不一样了吧。万科去年大量买地，大量投入，如今要加快资金周转，这是企业战略的调整。

　　经济观察报：都说开发商资金困难，情况是不是这样？

　　聂梅生：今年一季度是开发商对人民币最饥渴的时期。贷款利率、额度、规模的时间表限制都对开发商很不利。确实有很多企业到处想办法融资，通过股权融资。但是也没什么买家，除非能多让利。大开发商一样也困难，他们去年挣的钱大多数投入于买地和扩大规模了。今年大家都在数自己口袋里有多少钱，想大笔挣钱的人少了。

　　经济观察报：未来房价会怎么运行，你是否有判断了？

　　聂梅生：局面取决于买方，以前一直是卖方市场，现在买方市场也形成了。如果需求确实萎缩了，那么房价肯定会下降。现在的情况是，买方在观望，卖方也在扛着，所以交易量会下降。不过，我认为，宏观上看供需关系的主要指标并没有变化，人口、城市化等数据没有变化。

　　经济观察报：那么房地产市场还会继续上扬吗？

　　聂梅生：还是要等等，再观察一下二季度情况比较好。影响房地产和房价的因素很多。通货膨胀如果继续下去，同时利息又不调高，负利率会导致储蓄搬家，房价上扬也很难说。我们的研究发现，负利率总是和高房价有关联。另外，其他国家的经济会不会拖累中国，也很难讲。如果宏观经济出现问题，就不好说了。总的说来，房价大涨我看不出来，但是房价下跌的可能性可也不是空穴来风。没有特殊情况的话，房价应该保持稳定。

　　经济观察报：未来房地产企业怎么调整呢？大型企业是不是更好过一些？

　　聂梅生：生存下去未必非要圈钱圈地。越是低迷的时候，越容易出新意。新的市场可能会出现，也可能出现草根英雄。今年，我在访美期间，很多人跟我说，“你们为什么不针对我们这些要归国的老人设计房产项目呢？”我们现在发展的是养老院式房产，其实这些老人财力比较足，他们也同样需要旅游房产、度假房产。房地产垄断不太容易出现，房地产和彩电、冰箱行业不一样，而且垄断需要快速扩张，如今是难了。

　　来源：经济观察报网

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