专家认为房地产市场拐点不等于价格下跌

    郑华

　　房地产不应只关注价格“拐点”(专家说)

　　●市场拐点并不等于价格下跌

　　●关注价格增速拐点更有意义

　　●政府应扶持推进住宅产业化

　　●促进房地产业提升整体素质

　　时下人们对房价十分关注，也很关注房地产业的拐点是否出现，有些人一说房地产市场出现拐点，就简单笼统地认为是价格下跌。那么到底什么是拐点？是否出现了拐点？如何走出拐点的阴影？

　　经济学里讲的拐点一般是指经济景气周期性波动中，在波峰与波谷时的景气指数的最高点和最低点，而不是现实生活中未被加工整理过的每一笔交易的成交价格原始记录的波动的转折点。拐点一般的解释是转折点之意，在通常情况下，某一种经济指标的起伏转折的拐点是无规则的，所以谈拐点一般指经济活动的总体水平才有意义，如景气水平的起伏，它是包含着一种趋势性的、规律性的、必然性的过程，对它的关注可以起到预测的作用。价格从来都是在上下起伏的，每时每刻都有拐点，关注价格拐点不如关注价格趋势，或更确切地讲是价格增长速度的拐点。

　　景气指数是经过理论抽象概括和加工的一个综合指标。它与周期性波动的有关研究联系在一起，它的起伏波动与现实中的价格波动不是一回事。相反，在房地产业周期波动中，景气出现的拐点和价格增长速度出现的拐点的方向有时是相反的。

　　本轮房地产景气的周期波动历时10年(1998—2008年)，2005年达到景气最高峰值，之后周期进入下降阶段。与此轮景气周期相伴随的价格是呈现相反的倾向，即(2000—2004年)景气上升到达最高峰的几年中，价格增长速度是最平稳的几年。价格增长速度出现剧烈振动的时期，恰恰是在房地产业不景气的几个年份，比如价格增长幅度大跌(1997—1999年)和大起(2005—2007年)，构成了这10年“大跌—平稳—大起”的一个U字形的波动。

　　为什么越不景气，价格越上涨呢？其它制造业由于生产要素的供应是相对充分的，当市场空间缩小时，企业可以寻求替代性要素，降低成本，以低价策略占领市场，然而房地产业的主要生产要素是无法替代的，具有垄断性的。所以短期内房地产企业不仅不会以降价占领市场，相反会缩小供应，造成供销量缩减速，同时提升价格以保持企业利润水平。供应量缩减，价格上升了，总收入总利润水平不但不降，反而上升，这对于房地产企业和整个房地产行业来说，可谓一举两得，何乐而不为呢？价格上升，供应量减少反过来又会使消费者及投资者误认为，是由于需求过剩导致的结果，在买涨不买跌的心理支配下，一些手中有余钱的人反而急于购房，一种虚假的繁荣便出现了。这时的市场实际上成了有钱人的独角戏，很多中产者、中低收入者只好退出市场观望。

　　如何让房价回归，使房地产业重新回归景气状态，才是我们必须思考的问题。所以现在的注意点应从价格拐点是否出现，转到如何使房地产业回归景气周期的问题。从对向下的价格拐点的关注转而进入对向上的景气拐点的关注上来。

　　一直以来房地产业有“住宅产业化”的提法，经过了十几年的发展，使“住宅产业化”的运作停留在理论上。现在该到了再提“住宅产业化”的时候了，只有这样，房地产业才能走出低谷，重新找回以往的景气时光。可以计算一下，如果实现了预制组装住宅，像生产线上组装生产汽车那样的话，那么将缩短多少施工工期？盘活多少积压资金？减少多少环境破坏？降低多少运输成本？减少多少二次装修的浪费？减少多少拆迁的成本？另外，当开发商能够为特定的人群设计制造30平方米的迷你型别墅，而不是粗制滥造一个大而无当的居室空间，老百姓支付的总价不就可能降低了吗？

　　当然，“住宅产业化”是一个长期的过程，要靠政府的支持和扶持。可喜的是，已经有企业开始尝试了，万科就宣布今年他们生产的住宅套均面积只有83平方米，而且是集成式组装住宅。

　　当人们还在争论拐点是否出现了的时候，我们何不换个角度来思考一下如何使房地产业来一次减肥、提升素质的问题？

　　(作者为中国人民大学公共管理学院副教授)

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