潘石屹：中国房地产到拐点了吗

　　文/SOHO中国董事长 潘石屹

　　最近几天，很多人都在问我这样的问题：2008年，中国的房地产是不是到了拐点？回答这个问题需要有一个通盘的视角，因为房地产行业不是一个孤立系统，它与一个城市的发展水平、人均收入、投资意向、信贷政策以及人们对未来的预期等多种因素有关。所以看这个行业的发展趋势，要考察整体经济形势是否出了问题。如果整体经济健康，行业中的问题是可以通过小的调整得到纠正的。

　　宏观经济的因素，是我认为对2008年房价影响最不确定的因素。

　　政府更聪明了

　　三年前，由于房地产投资规模的迅猛上涨，给其他行业如能源、建材甚至交通运输等都带来巨大压力，国家的宏观经济出现了不平衡。在这种情况下，政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的，抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场供应为主，但同时因为中国正在大踏步迈向城市化，经济处在高速增长期，对房子的需求量在不断增长。调控的结果，是市场上供应的房子越来越少，房价节节攀升。

　　最近半年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也与以前明显不同，一是将房地产的品种分离，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种；二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。

　　所以说，政府2008年的调控用的是市场经济的手段，它的好处在于，受到调控的都是过热地区和过热品种，健康的地区和品种不受影响。另外，市场手段有灵活性，可以出手也可以收手，可紧可松，全看市场情况而定，这比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。

　　笼统说拐点不确切

　　那么，中国的房地产行业出现拐点了吗？

　　中国这么大，城市的发展水平和人们收入水平千差万别，各地市场情况各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。

　　从地区看，去年深圳房价迅速上涨，一度超过香港相邻地区的房价，这一定是有问题的。但这个城市不能代表全国。

　　再从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90%的开发商都集中做住宅开发，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业还是大大短缺的，我们市场上相应品种过少。写字楼和商业供应不足，才会出现大量公司在住宅楼里办公、大量商店开在临时建筑的现象。

　　2008年地价一定有拐点

　　在房地产行业，购买土地这种原材料，不光是为了建造房子，还可以囤积土地等待升值，特别是在股票市场火爆时。有了大量“土地储备”就可以上市，或在股市上发行新股，不用建房子，直接募集资金。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地，从而使土地市场价格上扬。在最近10个月内，甚至出现了“面粉贵过面包”的畸形状况。在这种情况下，我相信市场会自动修正这个错误，使土地价格回归到正常水平上来。特别是今年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资，土地市场的拐点一定会出现。

　　编辑整理：田瑞秋

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