保障中等收入家庭住房要有新办法

　　早报评论专栏作者 邓聿文

　　解决处于“夹心层”的中等收入家庭的住房问题已经成为政府和社会关注的一个问题。建设部副部长姜伟新近日就谈到，要探索解决中等收入家庭住房困难的具体办法，把帮助中等收入家庭解决住房问题作为政府的一项重要任务。(2月13日《上海证券报》)

　　如果能将占社会60%的人口家庭的住房问题纳入政府的保障范围，比只保障低收入家庭的住房，那无疑是一个值得称道的进步。但正因为它扩大了政府的住房保障范围，在政府财力保障廉租房建设还捉襟见肘的情况下，要实现这个目标有很大的难度。无疑，采用何种方式实现目的，就显得非常重要。

　　目前，解决中等收入家庭住房困难的办法主要有两种，即限价房和经济租用房。从既有的两种保障方式来看，可以断言，解决中等收入家庭的住房问题是一个不可能实现的任务。先说限价房。从一些地方推出的具体措施来看，对限价房的价格限制，主要是在土地招投标阶段为项目作出最高限价，同时对购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型作出限定。这些措施与现行经济适用房的做法毫无二致，区别只在于：房价比后者高一点而已。所以，就政府调控方式而言，它不过是原来经济适用房的“翻版”。

　　理论上讲，限价商品房是一种带有“半保障体系”性质的商品房，它能够分流中低收入者的购房需求，然而，限价商品房要产生上述效应，需要两个前提：一是保证供应量的充足，二是保证购买者确实是中低收入者。问题是，实施多年的经济适用房都不能大范围推广开来，成为房地产市场的供应主体，限价商品房更不可能。即使它能够大量推出，也会导致目前政府本来就不丰厚的土地储备只能更多用于这方面，从而产生进一步的供地紧张，影响地产商拿地的成本，促使房价上涨。这是限价商品房和经济适用房之类政府行政调控政策的内在逻辑矛盾。特别是，如果在土地出让以及房屋销售等环节出现暗箱操作，也可能出现“开宝马住限价房”的现象。

　　从各国经验看，经济租用房似乎比限价房能更好地解决中等收入者的住房问题。但由于受制于土地的供应规模以及融资局限，它同样无法满足中等收入者的住房需求。从经济租用房的定义看，它是由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营，房租略低于市场价格，均为小户型，供给对象主要为当地中等收入家庭，同时要求租用对象必须是自住。且不说小户型限制了人们的住房需求，所谓房租略低于市场价格，这个“略”的程度到底是多少？以目前高企的房价，想必经济租用房的房租比同地段的商品房不会低多少，租不起商品房的人，也很难租得起经济租用房。

　　由此来看，尽管政府保障大多数人的住房需求的用心是好的，但如何发挥政府的调控作用却大有讲究。如果还像现在一样，用行政手段去调控房价，是基本上达不到政策效果的，甚至可能还会加剧本已紧张的供求关系，导致房价波动。住房虽是特殊商品，目前的房地产市场又是一个不完善的市场，就此而言，政府的确不能按照对待一般商品的方式对房价的上涨放任不管，不能单纯依靠经济手段，必须辅以行政手段，甚至在必要的时候以行政手段为主。但行政手段也不能一切由政府控制———土地由政府垄断，产品由政府指定，交易税收由政府预收，交易价格由政府限制；而应该是让有形之手去建立市场运行规则和监管机制，适时引导房地产市场发展。

　　其实，要解决包括中等收入家庭在内的大多数人的住房问题，说难也不难。只要政府不刻意打压房价和住房需求，同时增加供给，即使政府不放弃土地垄断，市场自身也会发挥调节作用，消费者自己会找到合意的住房。具体来说，可以通过提供贴息贷款或者公积金低息贷款的方式资助那些欲购房的中低收入家庭；如果买不起房，还可以通过提供租金补贴的方式，去市场上租房。政府则通过政策引导，比如给予小户型的住房土地或税收优惠，让开发商多开发一些户型不大的商品房。另外，激活二手房市场以增加住房供应。目前二手房交易的税费超过了总额的10%，这样高的税费制约了二手房市场建立和大规模成交，应该用降低二手房税负的方法，促进二手房的流通，增加有效供给。以北京为例，大约有四百万套的存量房，假定每年十套存量房子中有一套房子进入二手房市场，那一年就有大约四十万套房子在市场上流通，比一年新建的保障性住房要多许多倍。

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