新江湾城这笔土地交易到底提示了什么问题

　　陈序

　　卖贵了不好交待，卖便宜了也不好交待。地方政府土地买卖不容易讨舆论一声彩。

　　新江湾城最新一笔土地交易就是一例。1月23日，铁狮门旗下“铁狮门房地产基金”以挂牌底价67.517亿元，摘得新江湾城F地块开发权。根据资料测算，新江湾城F地块楼面地价为7500元/平方米。

　　对这笔交易，媒体的疑问有三，为什么隔壁D3地块楼面地价20000元/平方米，而F地块楼面地价大约只有D3地块的37.5%？为什么传言多家开发商竞争，最后只剩铁狮门一家？为什么交易现场不允许媒体进入采访？

　　从最后一个问题开始，降序分析。

　　首先，如果报道属实，现场不允许媒体进入采访，这是硬伤，与土地交易本身是否存在问题并不相干。土地挂牌出让交易是公开的，不应该限制采访。即使有特别的、紧急的原因，也须事先设计好令媒体可接受的说辞。简单对以“领导指示”，显得粗糙。另外，奥运会马上要开，世博会接踵而至，有必要对政府机关的门卫、保安进行接待媒体的专项辅导，辅以普通话和英语培训。万一碰到以普通话和英语为工作语言的记者，不致口不择言。其次，铁狮门独孤求败，当与竞买资格设定有关。

　　仍据上述报道，政府给竞买者设定了如下条件：所开发建设的甲级综合商办项目不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米；获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。专业人士一看便知，内地开发商甚至香港开发商都很难满足全部要求。

　　那么，为什么要设定高标准呢？可做两个假设。其一，自从房地产市场“限外”政策出台，涉及外资进入的各个市场都会有限制外资的问题，欲达到限制外资的效果，必先选择外资，提高标准就是最简单的办法。其二，政府确实想把某块地卖给特定交易对象。因为特定交易对象能够提供满足出让土地的特殊条件。这些特殊条件往往与土地交易完成后的开发过程、房地产经营方式有关。从新江湾城这块地的竞买条件中，可见一斑。

　　最后，为什么卖得相对便宜？很简单，中标者的部分对价没有体现在土地价格中，可能存在未公开的某种承诺。铁狮门所满足的竞买条件之一“与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系”，透出一点消息。

　　至此可知，铁狮门低价得到新江湾城F地块，是利用了自身的比较优势。当地政府因为抬高竞争门槛所失去的，当然期望从交易完成后的房地产开发经营中拿回来。假使一次性卖地收入能够部分转为可持续的税收，今天低价卖地就是赚了，而不是赔了。

　　不过，地价转税收的打算能不能如愿，要看在整个上海城市经济发展进程中，新江湾城属地政府自身定位的竞争力够不够，是不是能脱颖而出。新江湾城F地块的低价，究竟是政府放长线钓大鱼，还是预示了针对世界500强商务租赁带动的土地需求，上海各区相应的土地供给已经接近竞争加剧、市场饱和的拐点？这才是值得认真研究的。

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