问世间 谁主房价沉浮

　　强兴华

　　如果把经济的运行比喻成一个舞台，那么，中国的房地产行业应该是这个舞台上近十年来一颗耀眼的明星。原因无它，只因为近十年来，房价、地价的涨幅，早已超出了绝大多数人的想象。地价、房价，与所有人的生活都密切相关。不断暴涨的房价、地价，也就时时刻刻刺激着人们的神经，你想不注意房地产业，那都不可能。近年来，暴涨的商品房价格，成为宏观调控的主要对象。可实际情况是，越调控房价涨得越厉害，就这点来说，房地产行业还真有点“明星”的气质。就在人们对于宏观调控的能力将要失去信心的时候，一些一线城市的房价却开始下降了；曾经叱咤风云的房地产中介公司，也不断有关张、倒闭的消息传来。我们想知道，这纷扰的世间，是谁在主宰着房价的沉浮？

　　疑问一，房价的“拐点”到来了吗？所谓的“拐点”，所指的应该是变动趋势发生逆转的那一个时刻。翻译成房地产行业的语言，就是上涨的房价开始掉头转向下降。最早发出这一“惊天宏论”的不是别人，正是房地产行业的一个业内人士，是一房产巨享。其最初的说法是，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。此论一出，当即被视为洪水猛兽，房地产行业的业内“业外”人士不由分说，群起而攻之。痛击之下，该巨亨不得不改口，称其所指的“拐点”，仅限于“珠三角”地区。即便是这样，攻击者仍不放过，巨亨只好再次改口，辩称其所谓的“拐点”，指的其实是房价上升的势头将趋缓，而不是说房价会下降。原来“拐点”一词竟然还有这样一种含义，有才，真是太有才了。不管言语有多强的暴力倾向，事实才最有说服力。去年10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月以来交易额下降18%。去年12月份北京市的房价当然总体上是上涨的，但其中有三个星期是下降的，成交量也是少得可怜。据国家发改委、国家统计局调查，2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。由这些数字，我们可以得出两个结论，一是房价上涨的速度，确实在下降，二是虽然房价还在上涨，但是成交量却在缩小，也就是说，这样的涨价，没有多少人可以接受。当然，通过这些数字来判断房价真的“拐点”是否出现目前还为时过早，但是，通过减缓的涨幅、缩小的成交量，以及一些房地产业的业内“业外”人士对“拐点”论的过激反应，我们可以肯定地说，至少在心理上，房价的“拐点”已经出现了。这既是消费者对于当前高房价的不认可，也是社会对于宏观调控信心增强的一种表现。

　　疑问二，高房价我们承受得起吗？衡量房价的高低，国际上有一个通行的标准，那就是“房价收入比”。这一指标指的是一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。据调查，京沪穗深四地的“房价收入比”均达到10倍以上，最高者甚至超过了15倍。以此标准来衡量，中国目前的房价的确是过高了。然而，这一指标所提示的，仅仅是作为消费品的房价的高低，作为投资品，房价的高低则另当别论。

　　按理说，商品房在中国不应该成为投资品，因为，中国是发展中国家，目前正处于快速城市化的过程之中，住房问题首先是一个民生问题。但是，我们首先取消了单位建设住房的权力，其次忽略了政府为社会提供住房保障的义务，于是，在商品房市场上，地方政府与开发商就成了商品房的惟一供应者，二者事实上是形成了一种“合谋垄断”的关系，有着完全的能力来决定商品房供应量的多少，从而也就能够左右房价。出于自身利益的考虑，此二者当然希望房价越高越好。这样，近十年来，我们所看到的，就是房价单边上涨这样一种态势。在这样一种态势下，对商品房的投资也就成为一种有价值的投资，商品房也就成为了投资品。问题在于，所有的虚拟投资，最终都离不开现实的需求。而我国目前的房价，已远远与现实的需求实现能力脱节，沦落成了少数人的“玩物”。不断上涨的房价与节节萎缩的成交量，就是这一现象的证据。这种脱节所蕴藏的风险是不言而喻的，愈演愈烈的美国次贷危机，就是一声响亮的警钟。何况，即便是作为一种投资品，也需要有相应的风险控制机制，中国有这样的机制吗？高房价除了给极少数人带来暴利以外，带给我们的是整个社会性的巨大的风险，是难以解决的民生问题。中国，承受不起高房价。温家宝总理说，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，建设部认为，“2008年，在房价较高、涨幅较快的大中城市，应努力帮助中等收入家庭解决住房问题。”这就是中国对于高房价的响亮回答。

　　十多年来不断上涨的房价，在累积着巨额风险的同时，也造成了巨额社会财富的转移与损失：转移到了房产大亨头上，损失在了“形象工程”和贪官的手中。房价呈现“拐点”(不管是哪种意义上的“拐点”)之后，以前累积的风险将会不断显现，而那些转移和损失的财富，已不可能作为一种“对价”来应付这些风险。受到冲击最大的可能就是房地产行业资金的最大提供者，即金融业。为了避免房地产行业的风险集中暴发而有可能对整个社会带来不利影响，我们当然应该采取相应的措施，防止房价直线下落，而从近来的房价变动中，我们的金融业能够看到些什么呢？面对可能的风险，我们的金融业准备好了吗？

　　世事纷纷扰扰，世象变化万千。不管怎样的纷扰与变化，谁也绕不过其中一个“理”。主宰房价的不可能是少数人攫取暴利的意志，而只能是民生的需求和商品本身价值的高低。

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