王正鹏：炒家撤出楼市的踪迹

　　王正鹏：资深财经评论员

　　我最近走路的时候,经常看见地面上有遗落的卖房小广告和二手房中介的传单。

　　在过去的三四个月里，我家门缝里和我的全球通手机上发来的二手房中介广告越来越多。一个微小的细节是：广告上的房子就在我所生活的朝阳公园地区；还有，它会在上面标出近期已经成交了的房子价格。

　　在北京树叶落尽的12月份，我在和平里一带的一个老式小区里看到了一个发广告的小伙子。他像推销员一样有着一张憨厚的脸，并且穿着便宜而笔挺的西装。他做的是精确营销，因为能走近这个老社区的每一个人，几乎都是住在这里的居民。我拿到手的广告上，罗马花园147平方米的房子，只要10000元/平方米。

　　我向这个小伙子发问：果真只是一万块钱一平方米吗？他说：如果有心要，可以把一些别的费用做得更低，让卖家也帮我担一些。

　　大房子的投资性和投机性强，小房子的居住功能性强。大房子降价销售，是炒家率先走人的信号。

　　虽然北京的房子仍然在最后喊出不知什么人在接手的高价，但北京各大报纸上的房地产形象广告最近已经是越来越少。相反，报纸上的二手房销售广告量却在不断地上升。

　　不讲那么多楼市大道理，只是说广告的变化，就可以探测出北京市场已经发生的细小秘密。

　　广告形式的变化是一种市场信号的演进，这样的信号是卖房人发出的，而不是买房人发出的。两三年前的那种形象广告是地产商吸引买家的行为，而现在的二手房广告是资本盼望退出的行为。

　　房子的价格刚性十分强大，股票价格可以分分秒秒而动，菜价可以一天两三次变动，房价是以月和年为单位的。但不管是多么刚性，房价需要变化的冲动从来不会消失。

　　售楼处喊出的北京的楼盘叫价，并不是真正的市场价格；在二手房市场上标多少钱卖出，这才是市场的真面目。

　　二手房销售是投资者和投机者在本轮人民币升值中，退出楼市收回资本的最重要路径。越来越多的中介开始把他们的广告递进社区，精确地寻找买家是一种渴望缩短价格成交周期的心理动机。

　　有一天，我走进一家中介，以卖掉我自己房子为名看看这里面有什么新门道。我的90平方米的房子可以1.3万元/平方米卖掉。和我一街之隔，同一地段同一开发商精装修的房子叫价已经在1.8万元/平方米。如果除去精装修费，也不会低于1.7万元/平方米，再除去折旧，这里面至少有5000元的虚高。北京朝阳公园西门黄金地段一座又一座的高档公寓，大户型的二手房叫价也不过1.4-1.5万元/平方米。

　　现在，各中介急于出手的房子越来越多，以至于刚开盘的新楼已经在这里挂牌出售了。这样的举动能够看得出，炒家出局的心情是比较着急了。

　　房子从功能性向投资性变化，是楼市良性升值的表现；房子从投资性向投机性变化，是楼市过热的表现。北京、上海、广州、深圳的楼市都可以归入这样一种状态。只是北京，还在赌奥运概念，为炒家的撤出留出时间。

　　国内的房价是土地政策与人民币升值这两根绳子吊起来的巨石，这两根绳子有多结实，可以从二手房的交易慌忙程度上找踪迹。

　　投资性和投机性资本一旦决心从二手房交易市场走人时，往往会急得人人夺门而出。政府和银行为了大盘的利益，也许会为他们打掩护，而地产商连说个SORRY的理由都没有。只有普通人是最后的埋单者，那么，从你脚下的小广告开始，去不断嗅出资本撤出楼市的踪迹。

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