房地产调控的关键是遏制投机

　　■袁秀明

　　中国房地产价格已连续上涨了10年。2007年全国各地房地产价格继续大涨，许多城市涨幅为历年之最，特别是10月之前各地房价加速上涨。

　　现在的房价已远远超出一般工薪阶层的购买力，泡沫成分很大。房地产价格在加速上涨之后，在一些城市率先出现调整是市场发展的必然。特别在国家宏观调控措施下，房价调整是对市场经济条件下房价过度偏离其价值的及时而理性的矫正。若没有宏观调控政策出台，房价上涨速度会更快，上涨幅度会更大，调整幅度也必然较大，对整体经济会构成更大的伤害。

　　实际上，这里所谓的房价拐点是否出现取决于一个重要因素，那就是当前的调控政策是否抑制住了房地产领域的投机行为。如果房价下跌之后，投机行为依然猖獗，就不会出现根本意义上的房价拐点，即使房价短暂下跌，对房地产未来需求的预期将促使投机炒家将房价再次炒上去，这就很难出现真正意义上的房价理性回归。

　　房地产价格作为资产价格的一种形式，具有资产价格的明显特征。资产价格极易出现泡沫，尽管房地产这项资产除作为投资和投机品外，还兼具使用价值，但正由于其具有此特征，所以房地产泡沫出现时，常常不易表现出来，具有很大的隐蔽性，同时也更具杀伤力。人们通常认为，不必担心房价出现泡沫，因为房地产作为投资品或投机品，如果无钱可赚，完全可以自行打住。当人们抱有这样的心态时，市场上的过度购买行为一定会发生。而真到房地产大幅贬值时，资金链危机会使这些炒房者损失惨重。整体经济也会受到巨大伤害。比如，美国许多次经济大调整就是由于房地产领域出现危机而引发的。

　　中国的房地产市场，特别是北京、上海、深圳这样的大城市房地产投资、投机之风非常盛行。近日有报道称，中国拥有五套以上住房的“大房主”至少有一两百万人。房地产投资炒作盛行这一点已得到中国政府有关部门的认同。2007年12月，央行副行长刘士余曾指出，我国房地产市场问题除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生较为普遍的投资与炒房行为，加剧了供需矛盾，推动房价上涨。同时，房地产商囤积土地、捂盘惜售和造势抬价的行为也时有发生。去年1至10月，全国房地产开发投资增长31．4％，新开工面积增长22．6％，但竣工面积却只增长了9．1％。

　　投机炒房现象既然如此普遍，那么房地产价格持续上涨一定难以反映真实的市场需求。在市场中投机需求占了相当大的比重。因而，意在抑制投资和投机的有关第二套房贷和利率的新规在房价加速上涨、屡创新高，泡沫不断放大的状态下，就会起到非常重要的作用。而某些投机炒作严重的城市，在房贷新政下，房价如风雨飘摇，该是在情理之中。当然，我们也应看到，尽管第二套房新政等一系列调控措施出台，对高房价起到了一定的遏制作用，但这还不是解决问题的关键。事实上，遏制房地产投机的根本还在于加大房地产的持有成本，让那些持有大量房地产和以房地产投机为生的人难以生存下去。

　　中国目前典型的社会状态之一表现为贫富差距越来越大。中国社科院在2008年1月3日发布的《社会蓝皮书》中明确指出，我国城镇居民的收入差距在不断扩大，中国社会基尼系数已达到空前的0．496，而同为发展中国家的印度只有0．33。贫富差距的拉大表现在购房意愿上就是富人希望拥有多套房产，而穷人即使想拥有一套房产都很费力。这就是房地产投资或投机现象愈演愈烈的根源。一方面富人可以轻松地拥有多处房产，而穷人却买不起一套房子。最为重要的是，即使房价下跌，如果不遏制投机行为，仍然是富人可以买得起多套房子，而穷人仍旧一套也买不起。所以，任何不能遏止房地产领域投机的调控行为都是不可能有实质性效果的，只有真正从源头上遏制房地产投机行为的发生，才是治本之举。

　　除了增加第二套或第三套房产的首付比例等措施外，征税以提高房地产持有成本，特别是加大超过规定面积之上的房地产持有成本，应该可以对遏制投机行为真正发挥作用。笔者2007年4月2日在《中国经济时报》上发表的文章中曾指出，对那些超过规定标准面积的房地产拥有者应征收一定的税金，而且要采取累进税形式，超过规定面积越多，税率就要越高，缴的税也越多。这个税金即是大家所期盼的物业税，这是遏制房地产投机的釜底抽薪之举。对这项税种，当前国家有关部门正在酝酿研究中，也许会遭到既得利益者阻挠，但出台是必然的。

　　房地产领域的问题，大家公认是供求失衡，即对房地产的需求量远远大于供给量，所以导致房价上升。但是应当看到，即使市场加大了供给，如政府增加土地供应量及房屋建筑数量增加等，若囤积、炒房等投机行为得不到遏制，那么市场再大的供给量不过是满足那些无止境的投机需求，房价不会因此而下降，即便暂时下降也会再涨上去。

　　所以，及时遏制房地产领域的投机行为，是问题的关键。它一方面可以让高房价恢复理性，使工薪阶层通过银行贷款买得起房产，以满足其住房需求，从而部分地减轻政府解决这些居民住房困难的负担；另一方面，还可以缩小贫富差距，降低广大民众的不满程度，利于社会和谐。

　　（作者单位：中国社会科学院城市发展与环境研究中心）

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