易宪容：个人房贷按揭市场或生变

　　编者按 从2007年下半年开始，政府出台了一系列调整房地产市场发展模式及加强银行房地产信贷管理的相关政策。特别是针对银行房地产信贷管理的359号文件，更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。

　　从紧的货币政策，尤其是银行利率上升，以及提高个人房贷的进入门槛，这些因素都会导致2008年个人住房按揭贷款市场发生重大变化。

　　为什么国内房价会上涨得这么快？房价为什么会这样高呢？有人认为，这是因为市场的刚性需求明摆在那里，是由房地产市场供不应求所导致的一个结果。因此，要解决目前中国房地产市场中存在的这些问题，政府就得增加土地拍卖，就得增加住房供给。不过，我认为，假定中国房地产市场是一个由政府隐性担保、银行奉行绝对的低利率政策及能提供便利金融杠杆的一个投资市场。在这种情况下，当投资者可以便利地利用低成本信用大获其利时，这种投资需求是永远无法满足的。按此推论，中国的房地产市场问题或许永远无法得到解决。

　　我们可以看到，过高的房价早就把国内房地产市场中80%以上的自住性需求挤出了市场。面对2007年房价快速上涨，80%以上居民可以说是缺乏支付能力，也是难以进入这个市场的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投资与炒作泛滥，导致了房价的快速上涨。

　　我们可以看一下2007年上半年度深圳房地产市场，80%以上的二手房是由投资者购买的，许多人甚至连房子都不看就可以把房子买下来。因为，他们买下房子后是准备在短期内卖出去的。可以说，深圳是这样，北京和上海等地也是如此。试想，如果不是投资者或炒作者利用银行的金融杠杆来购房，那么有几个自住者有能力购买这样昂贵的住房？这就是2007年国内房地产市场价格之所以会快速飙升的根本原因。

　　与此同时，面对国内银行规模快速扩张以及利用银行信贷资金炒作国内房地产市场价格，中央政府一改以往采取了十几年的稳健货币政策基调，对货币政策作出了重大调整，即采取从紧的货币政策。而且，推行这些政策的宗旨就是要管制银行信贷的盲目扩张，就是想遏制房地产市场利用银行信贷的投资炒作。

　　因为，不仅银行利率上调增加了房地产投资者的投资成本，更重要的是这些政策正在改变国内房地产市场的预期。有人预言，说什么2008年的上调利率机会等于零，但实际上是否上调利率还要看整个经济数据变化而定。如果要从让居民的银行存款利率恢复到正利率水平角度来看，利率上升将是不可避免的。2007年，利率已处于上升周期中，2008年这种趋势也不会改变。既然利率上升趋势不会改变，那么房地产市场投资一定会考虑利率风险。还有，各商业银行的信贷规模会减少，特别是各商业银行已开始落实减少个人住房的按揭规模。

　　总之，2007年个人住房按揭贷款异常现象从下半年开始正在逐步得到纠正，而且这种趋势一定还会延续到2008年，甚至今后几年里。只要看一下359号文件完全恢复了121号文件的全部内容(甚至增加了不少新内容)，就可以知道政府对加强房地产市场信贷管理的决心。其中，最为重要的方面就是要加强对个人的住房信贷管理。这将改变个人住房按揭贷款市场。

　　作者 易宪容 (据上海证券报 作者系中国社科院金融研究所研究员)

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