房价上涨的公开秘密

　　易宪容：著名学者，中国社会科学院金融研究所研究员。

　　2007年，是中国房地产发展史上仅有的盛世，也是世界房地产发展史上绝无仅有的奇迹。中国不少城市的房价上涨幅度高达到20%以上。大量的投资者涌入房地产市场，也引发了中国严重的社会问题及政治问题。

　　2007年上半年，全国各地房价快速上涨，使各方面的资金大量流入房地产市场。但是，从下半年开始，国内不少地方的房地产市场发生了根本性逆转。比如深圳、广州及珠江三角洲的不少地方，房价下跌已经成为基本趋势。这不仅表现在一、二手房的价格下跌上，也表现在土地流拍及土地拍卖的价格迅速下降上。不仅珠三角一些城市的房价出现了逆转，2007年底国内其他一线城市房地产火热的局面也突然熄灭。比如北京和上海，房地产销售迅速下降，不少房地产开发商正在采取变相降价的方式出售。

　　那么，2007年国内各地房价的快速增长，是所谓的住房的刚性需求吗？其实，2007年住房价格的上涨，就已经把80%以上的城市居民的住房需求抛离在市场之外了，高高在上的房价，使这些居民无能力来购买。他们的需求根本就不可能转化为实际的支付能力的住房需求。如果这种需求也是一种刚性需求，那么市场就不需要价格机制了。

　　也有人认为，2007年的房价快速上涨，在于人民币对外升值和对内贬值，在于国内居民的投资渠道太少。其实，目前没有哪条政策不允许国内居民用自己的钱进入房地产市场进行投资。现在的问题是，许多进入房地产的投资者根本就没有钱，只是在利用银行便利的金融杠杆和低利率政策，把国内的房地产市场炒得如此火爆。可以说，2007年国内房价的快速上涨，是房地产市场利用银行资金炒作的结果。从已有的数据来看， 2007年个人住房消费贷款超过9000多亿，是2006年3300亿的3倍以上。试想，从银行贷款9000多亿进入房地产市场，国内房地产的价格岂能不被炒高？这就是今年下半年银行信贷一紧缩，房地产市场立马出现逆转的根本所在。

　　从2007年下半年开始，政府逐渐意识到房地产市场价格快速飚升问题的严重性，并出台了一系列调整房地产市场发展模式的政策。特别是359号文件的出台，对银行房地产信贷管理做了详细的规定。这个政策一出台，就让不少投资者感受到政府遏制房地产投资与炒作的决心。这就是目前国内不少地方房地产市场价格发生逆转的根本所在。加上中央经济工作会议对货币政策的重大调整，也会对房地产市场的投资炒作产生重大影响。

　　从紧的货币政策，不仅在利率上从紧，而且信贷规模也会从紧，而这种从紧一定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之异常现象。从452号文件来看，政府已下定决心遏制房地产市场的投资与炒作，这是2008年不会改变的东西。但更为重要的是，在359号文件、452号文件和从紧的货币政策下，政府不需要再出台更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，国内房地产市场利用商业银行的金融杠杆进行炒作的机会就会降到最小。

　　总之，解铃还需系铃人，政府已经意识到房地产市场的投资与炒作对国内经济造成的危害，发现了问题的所在，并且已经出台了相关的政策。在这种情况下，我们还用担心各地房地产市场的价格不回归理性吗？

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