楼市调控：社会舆论能否取代市场理性

　　作者：贺军

　　近来，对国内房地产市场是否出现“拐点”的争论持续不断。我们的结论很明确：一切言之尚早，因为短期内国内主要城市楼价不可能出现大幅下跌。

　　但今年元旦新华社发表的一篇文章称：“深圳楼市没有大规模降价”。文章作者通过对深圳市一些在售新盘的走访发现，特区内楼盘很多都维持了万元以上的高价，部分楼盘价格仍达每平方米2万～4万元的水平，采取低价销售策略的，只是某些郊区楼盘。

　　新华社文章对市场争议的“辟谣”，反映社会上出现的一种普遍预期：国内房地产市场应该进行大调整，楼价应该大幅下降。由于这种预期有着广泛的公众基础，这种预期对于政策的影响力是不能低估的。

　　在经过以收紧银行贷款为核心的持续调控之后，国内房地产市场似已进入“隆冬季节”，其主要迹象如下：一是资金链持续紧缩，来自银行的资金供应显著减少，大部分房企逐步面临融资困境；二是住房交易急剧转冷，价高量缩的情况不断蔓延，各地楼盘出现小幅降价风；三是部分”地市”火热的城市土地拍卖迅速转冷，即使有成交，也多半接近底价；四是最值得注意的是，业界大佬们(如王石)公开对前景表示担忧，并着手调整企业的销售策略。

　　然而，房地产价格的大幅下跌，是不是一个对全社会最有利的结果呢？我们认为，不是。

　　房价大跌会让谁受益？表面上看，可能会有一部分购房者受益。但对他们而言，也要看是什么价位的住房，下降多少他们才买得起。如果是一线城市的中高档楼盘，就算下跌30%还是超出普通市民的购买能力。更何况，房地产投资永远是买涨不买跌，谁能保证大幅下跌时就会有大量的购买力出现？

　　房价大跌的负面冲击则十分明显。首先，房价大幅下跌，住房贷款风险将立即提高，银行坏账大幅增加，负资产人士数量上升。其次，广大已购房者的资产价值将大大缩水。近十年来中国的住房供应改革，使越来越多的普通中国人——不论是新生的中产阶级群体，还是城市普通居民中的拆迁户——都拥有了自己的房子。房地产价格大幅下跌对他们意味着什么，不言而喻。第三，房地产市场信心的多米诺骨牌可能倒下，并引发其他的市场混乱。这不光是楼市自身的问题，随之而来的将可能是一场经济风暴。

　　我们一向认为，房地产调控成功的标志，是让房价保持温和上涨，而不是大起大落。与此同时，政府应该以财政资源来着力解决最贫困的社会群体的居住问题。

　　因为我们必须呼吁：社会舆论层面的预期，不能代替对市场的理性分析，决策层尤其应该对此保持冷静。如果在公众舆论的“压力”下，以房价大幅下跌为目标来制定政策，那将是危险的决策。

　　(作者为安邦集团高级分析师)

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