张学冬：执行防囤地新政千万别走样

　　1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其矛头直指闲置土地。其中最为核心的内容包括两个方面，一是“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；二是“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。(1月8日《新京报》)

　　这次由国务院下发的文件，可以看作是近年来政府对开发商囤地行为的一次最为严厉的警告。此外，这次土地新政明确提出了对闲置土地征收土地闲置费的做法，以促使市场上闲置的土地快速进入开发，增加市场上的有效供应。同时，获取土地后必须尽快进入市场开发，使得开发商们不敢再频繁地天价拿地。今后，开发商将更多地根据其实际开发能力和资金实力来判断是否拿地，从而缓解因开发商抢地而出现的疯狂竞价局面，土地价格或将不再居高不下。

　　显然，从这次土地新政出台的初衷来看，政府希望开发商能够将握在手里的土地尽快推向开发市场，增加住宅市场的供应，在一定程度上缓解目前因土地供应不足或土地价格偏高而导致的房价上涨。政策设置的初衷对购房者来说绝对是一个巨大的利好。

　　事实上，在国务院防囤地新政出台之前，国土资源部及各地政府都曾出台关于对闲置土地的处理政策，但收效甚微。国土资源部早在1999年就出台了《闲置土地处理办法》，该办法明确指出“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。”

　　从国土资源部的闲置土地处理办法中，我们看到了对闲置土地的明确的处理办法，但在各地政府实际的执行过程中，由于地方政府和开发商之间的某种利益关系，虽然有些土地达到闲置收回程度，但在各地政府的实际操作中，并没有被严格执行，因此我们也很少听到有土地因闲置被收回的消息。以北京为例，今年对外公布的处理闲置土地的数量寥寥无几。

　　开发商闲置的土地之所以很难被收回，主要反映在地方政府的实际执行程度上。地方政府在出台的各种闲置土地的认定标准中，给开发商“创造”了许多打“擦边球”的机会。比如，北京市对闲置土地认定标准中，其中之一就是“取得建设用地批准文件以后，连续满1年或者超过1年未动工开发建设的。”由于地方政府在实际执行过程中的不严格，好多开发商只要将地块一围起来，挖个大坑就被认为是已经开发了，至于什么时候开发完毕则无人过问。多数开发商正是依此办法来规避政策对其的影响。

　　说到底，国务院的这次新政是否能够取得预期效果，和地方政府出台的执行细则和执行标准有密切的关系，尤其是地方政府在执行过程中的贯彻力度。如果地方政府在实际执行过程中，还按照原来的思路，那国务院土地新政就难以不走样了。

　　本报记者 张学冬

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