冷看王石卖瓜 任志强跳脚

　　- 赵元元

　　自从万科掌门人王石发表“楼市拐点论”和“三四年后再买房”的言论之后，舆论的表现一直非常亢奋。之前还只是买房子的人磨磨嘴皮，现在卖房子的人也跳出来跺脚。任志强就在其个人博客上发表了一篇含沙射影的文章，暗指万科的产品质量欠优，并对王石本人有所非议。

　　如果留意万科酝酿已久的住宅工业化战略，其实就不会对王石最近的表演感到奇怪。谢国忠先生在《中国房地产难题有解》一文中提出过一种“工厂模式”，认为大规模的快速开发有利于提高供应效率和平抑房价。万科的住宅工业化在很大程度上类似于此：在全国范围内储备土地以形成规模基础，再通过工业化的生产降低建安成本，最后采用低价促销和快速销售的手段收回资金并循环开发。

　　其产品主推精装中小户型，定位更多地面向自住市场，对投资性资金的依赖相对偏低。本轮调控的重点是收缩银根，控制金融风险，对那些土地储备不足、资金链紧张、融资能力较弱的开发商是致命打击，但对于万科这样有大量土地储备的上市公司影响不大。王石在这样的背景下谈论“拐点”，无疑有自己的底气。不过，工业化生产的模式虽然可以在一定程度上遏制囤地和捂盘，但如果土地供应无法及时跟进，还是难以达到平抑房价的效果。我相信在这一点上，任志强和王石并没有分歧。

　　供不应求一直是开发商们的统一口径，由此而展开的开发策略却可能走向两个极端：一是快速开发，快速销售，快速循环；二是囤地捂盘，坐地起价。从本质上来说，这两者在道德上也都无优劣可言。只要土地供应完全以行政手段为主导，楼市永远无法摆脱击鼓传花的期货属性，区别仅仅在于平仓和清仓的时机选择而已。

　　中国的房地产市场已经有过一次硬着陆的失败经历，不太可能再采取过于激烈的行政手段进行强压。虽然每轮新的调控政策出台，市场都会周期性振荡，但也只是行业内的阶段调整，对整体房价的走势不会造成直接影响。防止房价过快上涨，一直是政策底线。换句话话，也就是要保证房价平稳上涨。与市场的刚性需求相比，也许政策的偏向更能支撑开发商们对于未来的预期。

　　万科作为中国房地产市场的明星企业，既是行业巨头，也是业内标杆，确实在很多方面做出过正面表率，比如公开征集“城市中低收入人群居住解决方案”，比如积极配住房保障体系建设。但王石早在1992年承诺的“超过25%的利润万科不做”，却一直没有得到真正落实。今年万科拿起地王来，也是毫不客气，这次虽然承诺2008年以后不再拿，言下之意就是2008年之前还是要继续拿。也许奥运会以后高价拿地的风险，万科已经估计得清清楚楚。现在万科的部分楼盘略微调低售价，也不过是一种营销手段，何况他们的楼盘已经是各地房价的领跑者。

　　这里并没有任何责难万科的意思，在一个崇尚丛林法则的混沌市场攻城略地，同时还能兼顾起码的社会责任，万科也许做得还不够好，但目前也没有比万科做得更好的。即便如此，也没有必要过于夸大万科的示范意义。

　　如果土地使用制度无法进行有效的改革，市场永远没有真正的话语权。舆论高估万科对于整个房地产行业的影响，更高估了房地产行业对整个住房制度的影响。王石卖瓜自卖自夸，借楼市之拐点做万科工业化住宅之广告，其实不值得任志强义愤填膺地跳脚，更不值得全国人民跟着一厢情愿地打喷嚏。

　　(作者系房地产咨询行业从业人员)

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