让房地产回归居住本身

　　四川新闻网-成都商报讯

　　在金融、土地、税收多重政策的挤压下，投资、投机性需求将得到有效遏制，房价涨幅趋缓……业内普遍认为，在2008年，消费者的选择余地更大，短期内供不应求的局面将不复存在。但业界人士表示，相对于国内其他一线城市而言，目前成都房价总体上基本合理，今年成都楼市仍将保持稳定发展的态势。不过，调控政策对于楼市的影响也会更明显，因此在扩张策略上将以“稳”为主，以往争先拿地抢占开发资源的做法得有所调整。

　　而“民生地产”概念的适时提出，终于澄清了一个事实，就是在中国并非每个人都必须要买房，在住宅消费上市民可以根据自身情况而各归其位。

　　在大多数人眼里，IT行业的人都是白领，但对于工作时间不长的人来说，合理规划收入是只身在成都发展的必然要求。房租无疑是各项花销中的一大主要开支。对于高级专业人才，成都将建设“高级员工公寓”,首先在高新区范围内试点。

　　关键词：高级员工公寓

　　“幸运”入住低租金房 IT小伙租房也有归属感

　　25岁的江西小伙杜良辉是四川创立信息科技有限责任公司的技术工程师。工作两年已经搬了三次家的他半个月前又换了第四个住所。独处异乡、工作时间不长、积蓄有限……多重存在客观现实似乎从一开始就注定了这样居无定所的日子还将在一段时间里持续。不过新年之前的这次乔迁对他有着特别的意义，虽然仍然是租房居住，不过这次他住的是政府为企业专业人才提供的低租金房。

　　杜良辉的新家位于高新区庆安社区一幢建成不久的新楼。所有认识他的人提起此事都羡慕地说他运气好，最直接的原因是：小杜新居70平方米的套二住房，租金才6元/平方米，他与另一同事共同分担每月420元的租金。杜良辉说，过去的两年，他每月的房租在400~425元，“差不多是现在新居的两倍。”

　　小杜的“运气”源于高新区去年11月底启动的企业员工住房保障体系。只要是符合一定条件的高新区企业，只花市场70%甚至更低的价格就可以给员工租套房子。小杜所在的公司通过申请，得到了12套低租金房。据小杜称，他们公司400多人，其中和他情况类似的无房族不少于50%，能成为第一批低租金房的受益者，他感到非常幸运和被重视，“换了是谁也没有理由不尽全力工作。”

　　无论是从居住的环境，还是舒适度和安全上，杜良辉都认为，新居所让他在租房的经历中第一次找到了真正的归属感。为了节约房租，之前他每次租房都是与人合租，但相互间素昧平生，住在一起很难放松神经，回到住所睡觉也觉得累。另一方面，前三次的出租房都是“历史悠久”的旧宅，不仅居住环境差，而且室内设施也极为缺乏，有的地方连洗澡都成问题。和这些曾经的住所相比，今天的新居堪称“天堂”。考虑到员工的居住需要，小杜所在的公司专门对房间进行了装修，安置了厨卫设施，提供了部分生活家具，还加装了防盗窗。

　　本报记者 贺峥

　　关键词：大学生公寓

　　100套大学生公寓 毕业生的美丽家园

　　成都这座城市，每年要留下和接受大量大学毕业生，作为城市朝气的代表，他们拼命工作养活自己，每月付房租，忍受合租带来的不便。成都今年首推100套面积30~60平方米的大学生公寓，租金是同类住房市场租金的70%，让他们仿佛看到自己的美丽家园。

　　早晨8：00，一阵急促的闹铃声把张侨从梦中惊醒，拉开被子，一股冷空气让他打了个寒战，赶紧又缩回被子里。张侨睁开眼睛，再次打量这间约20平方米的简陋出租屋，生活用品四处散放，因为忙于工作，房间一个星期没打扫了，到处是灰。“明年一定要买一套新房子！”张侨终于在自己惯用的鼓励语下起床。十分钟后，他已经行走在上班的路上了。

　　张侨是绵阳人，电子科大毕业，现在拿着每月近3000元的薪水，每天绷紧了弦地干，目的很简单：多挣点钱，买套房子再买辆车。“现在和朋友合租肖家河这套房子，70平方米，一套二，没装修没电器，只有简单的家具，800元一个月。”张侨看中这套房子，一是便宜，二是走路10多分钟就到单位，省了交通费用。和他合租的是大学毕业两年的学生，在附近一家广告公司上班。平时两人难得见一面，碰到了交流得最多的就是房价，买套房子是和他们一样的同龄人共同的理想。

　　记者用近一周时间，通过成都各大论坛进行了一个大学毕业生居住情况调查，在回帖的 100位毕业1到2年的大学生中，平均月收入约2000元，有11位和父母住，急切地想搬出家独立生活，却迫于经济压力只敢想想；17位买了新房，但是父母付首付或者全款，付按揭的人被月供压得只能缩减娱乐、生活开支；72人租房住，绝大多数选择二、三环间的出租房合租，房租占到月收入的三成。离单位近，交通方便，价格合理，水、电、气三通，有简单家具，几乎是他们选择出租房的统一标准，但合租所带来的麻烦让他们对居住状态极不满意。

　　网友“蛙人”比较前卫，在三环路外租了间农民房，每月300元，买了一辆车，每天开车上班，不过，现在觉得日子过得紧巴巴的：“油价涨了，车多又堵，养车在时间和金钱上都不划算，正在想把车卖了，找人合租搬回二环。”提到买房，“蛙人”笑称：“工作三四年存了钱再说。”但他立刻遭到网友“真子”的反对：“我工作5年了，好不容易存了十几万元，以为可以买套房，等我打电话到售楼部时才发现，这点钱，首付都不够！”

　　还好年轻人活力十足，张侨很积极：“成都今年首推100套面积30~60平方米的大学生公寓，租金是同类住房市场租金的70%，解决大学毕业生创业住房困难，但要求是工作满3年，我也许可以再等一年，申请推出的第二批、第三批公寓，也说不定到那时，我就有能力买房了。”虽然觉得推出的套数少了点，但是这个消息仍令大学毕业生兴奋： “租金便宜点，也好存点钱早点买房。”

　　本报记者 李姝

　　关键词：农民工住房保障

　　多种方式 保障他们住得好起来

　　成都的飞速发展，与农民工这支庞大的“建设大军”密切相关。“多渠道提供农民工住房保障、改善农民工住房条件”，同样成为2008年住房保障体系的重要课题。

　　上月30日中午，玉皇观街某住宅开发项目工地。这是两座紧挨着工地搭建而成的叠拼钢架房，共分为三层，每层共隔离为9个单元寝室。每间寝室约12个平方米，普遍放置5张双层钢架床，分别居住着9、10个人，空间显得十分零乱而拥挤。虽然钢架房的外墙都用薄板围了起来，但风依然能够从屋顶或很多缝隙里灌进来，寝室里冷飕飕的。位于第三楼的一间寝室里，仁寿籍农民工张发彩正抽着闷烟，“晚上睡觉有点冷，但多加两床被子还是过得去的！”张发彩告诉记者，比起前几年曾经住过的临时工棚来，现在这个条件虽然拥挤了一些，但暖和多了，得到了很大改善。

　　在附近的东较场街某建筑工地，这里的工友们日子则要“滋润”一些：住的是公司租赁的民房，在这样的寒冬里暖和多了。一间小屋子里居住三四个人，大的屋子居住七八个人，闲时还可以自己做顿美餐。该项目承建方有关负责人称，过去很多建筑工都住在工棚里，但这些年来按照安监部门规定，农民工居住条件被提到了一个新的高度，最低居住标准是2~3层的钢架房。

　　从有关部门推测的情况看，流动于本市城乡的农民约有220万人，其中有80%是农民工，估计本市农民工有160万人左右。2006年，农民工的年收入约在10000元左右，而本市在岗职工平均年收入为19293元，因此农民工年收入远远低于城市职工的收入，而且他们居无定所，居住问题面临极大挑战。

　　市建委有关部门负责人告诉记者，由于农民工收入低，很少能够在城市买得起房，如何解决他们的居住条件是个不容忽视的课题。政府部门对施工人员居住的安全性是有规定的，过去多数农民工居住的临时工棚已纳入限令，现在有了一些农民工公寓，大多数工地的农民工居住方式主要有两种：一是由工程承建方统一租借民房，作为农民工在施工期间居住的宿舍；二是统一兴建符合一定条件的钢架房，由质监部门检验通过。而去年12月21日市政府首次明确把农民工住房问题纳入 2008年的住房保障体系，提出多渠道提供农民工住房保障、改善农民工住房条件。

　　本报记者 万金龙

　　民生地产时代，

　　重新认识住房需求与买房需求之差

　　正合地产董事长毛勇非常认同用“民生地产”来概括当前住宅市场正在发生的变化，按照以前的观念每个人都必须买房子，这就造成大量支付能力相对较弱的居民和刚刚进入工作岗位的大学毕业生承受巨大的购房压力，从而也增加了社会不和谐因素。毛勇认为，以往房地产市场对中低端住宅消费需求一直没有很好解决，民生地产将弥补这样的空缺，并将很好地整合有限的土地资源，促使开发商重新调整开发盈利模式，毕竟在民生地产全盘浮出水面之后，市场环境将发生很大变化，需要重新认识住房需求与买房需求之差。

　　2007年9月，红星国际地产顾问公司全面参与了高新区专家公寓和员工公寓建设的前期策划工作。红星国际推广总监冯珏透露，与高新区的合作是在去年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称“24号文”)刚刚出台的背景下展开的，而高新区此举尤其具有象征意义。“以往我们在开发经济适用房时是先修房子，然后再找符合条件的市民来购买，这种模式就难免会出现开着奔驰、宝马去排队买经济适用房的情形。专家公寓和员工公寓则是先摸清楚了需求，然后再来开发具有廉租性质的住房，这是一次很有意义的尝试。”

　　冯珏表示，当前房地产正处于从“支柱性”产业向“民生性”产业转化时期，“24号文”明确在城市新开工的住房建设中，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%，但对于在目前的市场环境下保障型住房如何来建，这是一个很新的课题。先确定好目标再去开发廉租房就是很好的创新，但如何将覆盖范围进一步扩大，比如如何满足外来务工人员的居住问题，现在还有很多难题需要一一解决。

　　冯珏认为民生地产对于地产投资领域也有着深远的影响，民生地产将全面改变房地产市场的投资预期，使房地产市场全面回归到理性。目前，不少城市的住宅产业已经完全脱离了住宅消费领域，人们完全不顾及“租售比”、长期投资收益等科学的投资指标，不少购房者都将买房当成短期投机，只要有人接手就有钱赚，投资者都将商品房当成“题材股”来炒作。民生地产的出现势必将使得楼市更为冷静，毕竟人们不再只有通过买商品房才能解决居住问题，哪怕目前民生地产的覆盖面还极其有限。

　　成本“减负”，

　　开发商通过多种形式增加土地储备

　　另一方面，土地获取的成本压力明显成为了开发商，尤其是大开发商不愿面对又不得不面对的现实。2007年在成都市国土局举行的最后三场土地拍卖会中，外来开发商显出疲态，在本土中小开发商大量获取土地的同时，部分区域的地价甚至出现了下跌。12月20日的拍卖会上，成都金房以较低价格拍得城东地块后，一位在现场的业内人士笑出声来，他说：“这是好消息还是坏消息？谁说得清楚？要是这些外来开发商肯出手，价格不会是这样；相反，要是他们知道最终会是这个价格，肯定会郁闷死。”

　　而这些急于获得土地却又谨慎出手的开发商在干什么？多方情况显示，他们获取土地的主要渠道正在从拍卖场走向民间。

　　自从龙湖以高价拿下建设路69信箱地块后，很多人惊呼，土地拍卖别和龙湖“撞车”，而这家公司此后却改变手法，频频通过其他形式增加土地储备———近期，该公司在城西沙湾、城南世纪城通过股权收购等形式分别拿下两宗地块，而他们即将在今年推出的750亩牧马山别墅，也是对时运房产白云渡牧场的一笔收购获得的。

　　龙湖地产营销总监罗涛对记者说，龙湖这种正在加速成长的企业急需土地储备，而仅仅从拍卖场获得土地，无疑将不断加大公司的成本压力，减缓资金流速，这不利于企业成长。通过股权收购等方式拿地，让土地价格有了可以谈判的基础，从而能大大为企业的建设成本“减负”。

　　不和政策“硬碰硬”，

　　产品要有差异化

　　专家认为，由于政府的调控作用，将来的商品房性价比将大大提高，人们买房子更加物有所值。这也意味着，房地产暴利时代正在逐步消失，开发商的成本和利润都将越发透明，整个市场更加规范化、理性化。

　　在多项新政对投资、投机的打压中，中低收入人群的住房需求，无疑是目前房地产市场上最大的一块“蛋糕”，而从成都市政府日前发布的对大学毕业生、普通工薪阶层和低收入人群住房保障的相关计划中，开发商逐渐明白，市场留给他们的，将是一道很窄的大门。

　　电影《天下无贼》，刘德华有句台词耐人寻味：“大浪淘沙，留下的才是精品。”谁能留下？谁被抛弃？如何在夹缝中生存？———开发商需要解决方案。

　　龙湖地产的罗涛认为，现在才是考验开发商产品差异化能力的时候，不见得非要和政府的住房保障制度“硬碰硬”，在住房消费金字塔的另一面做到最好，还是可以获得市场。她透露说，今年龙湖在成都推出的多个项目，将以“高端”作主打，包括别墅、城市豪宅等，通过差异化来保证产品的溢价能力，与未来市场大量涌现的中低端住宅拉开差距。

　　此外，有一些企业已开始试验全新的中小户型产品，用同类产品的差异化来赢得未来更加广阔的市场。2008年夏天，万科“万汇楼”———一个探索中低收入人群居住问题如何解决的试验产品，将迎来他的住客。“万汇楼”建筑面积12000平方米，采用外圆内方的“新客家围屋”式单廊住宅形式，外径72米，高度6层。每个单元平均40平方米左右，分为供单身居住的集体宿舍和供家庭居住的隔间公寓两种形式。这个试点项目的回报期大概20年，以租赁为主，每个单元的租金参考了目前城中村的出租屋价格，约在200～300元/月，面对的客户群主要是月收入在1000多元的劳工阶层。据万科总部透露，该廉租住宅可能会以“自管、互助”的形式管理。

　　成都万科还于新年启动了2008青年置业计划，旗下的魅力之城、金域蓝湾、金域西岭、朗润园等项目都将参与本次活动。本次活动主要针对首次购房年轻人，以90平方米以下中小户型为主，首付最低可至两成，更为重要的是根据购房者不同的经济支付能力和个性化需求，由专业置业顾问提供切实可行的置业计划书，并针对准备结婚和才结婚的青年之家，推出购房特惠。王石表示，在财富贫富悬殊的社会转型期，有能力的企业应该先行主动承担社会责任，所有的利己行为，都要以利他行为为基础。所以，万科开创了企业来修廉租房的示范样板。

　　本报记者 刘洵 李杨 刘瑞国 贺峥

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