丛城：未来三年上海房价面临上涨压力

　　丛城

　　连续三年新房开工量下滑，上海房价在2008至2010年间会面临上涨压力。

　　在上海，国家宏观调控政策对房地产行业的影响已经产生一定效果。2007年，上海房地产开发投资规模虽仍维持在2006年水平，略有下降，但由于土地价格上升，导致商品房实际新开工面积持续下滑，而房地产开发投资在固定资产投资中的比重也连续第三年下降，从2004年最高时的近40%下降到30%。2007年，上海新建商品房销售均价在持续两年盘整后，受全国楼市大气候影响出现反弹达到10%以上，虽然仍大大低于深圳、北京、广州等城市，但未来受供不应求加剧影响，2008-2010年间的上海房价面临较大上升压力。

　　公开数据表明，到2007年11月底上海房地产完成投资1200亿元，与去年基本持平；房地产投资占固定资产投资比重约30%,同比下降3个百分点；而上海商品房新开工建筑面积不足2000万平方米，同比下降11%；商品房竣工面积2650万平方米则同比增长5%；商品房销售面积3300万平方米，同比增22%；商品住宅销售面积3050万平方米，同比增26%。上海房地产开发投资增长接近为零，在全国省市排序中位居最后，但投资规模仍位居全国省市排名第三位，仅次于江苏、北京。2007年1-11月，上海商品住宅销售均价8037元，同比增长14.1%，而深圳、北京和广州则分别为51.6%、42.2%和36.7%。

　　令笔者担忧的是，自2005年国家实施宏观调控以来，在地根和银根双紧政策作用下，上海商品房新开工面积规模已经出现连续三年的下滑态势，与2004年最高时的3200万平方米相比可谓出现锐减，预计2007年仅相当于2001年的供应规模。商品房新开工规模作为房地产市场供应的先行指标，其大幅下滑意味着，未来三年里，上海商品房竣工规模将逐年递减。

　　预测未来三年——2008、2009和2010年，上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米，这意味着，若上海年度新建商品房销售规模仍然维持最近宏观调控三年里平均3300万平方米市场的需求规模，未来三年上海新建商品房供求比将在0.84:1、0.79:1、0.82:1，由此，未来三年上海势必出现新建商品房严重短缺现象。进一步预测，2008二季度走出现在观望，2008年三、四季度上升，2009年陷入较为严重的供应短缺。

　　如果考虑当前国家迫于通货膨胀压力，2008年及今后相当一段时间，国家会持续实行较为严厉的紧缩性货币政策和财政政策，固定资产投资规模会继续压缩，上海商品房供不应求状况更难以在未来几年得到缓解，上海房价上升压力在未来三年内将会较大，对市场购房需求进行调节引导和增加市场供应举措，应成为政策制订者考虑的首要方面。

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