房地产市场优胜劣汰高峰期渐行渐近

　　□本报记者 任晓

　　2007年末，房地产依然受到市场高度关注，但多空分歧严重。看好者的理由主要是，2008年人民币升值加快。有分析人士预测，2008年房地产企业增速普遍约为80%，这会显著降低市盈率。同时，市场对于房地产走势的担忧也在加剧。随着调控力度特别是信贷紧缩力度加大，四季度开始部分地区销售环比萎缩，局部拐点在观望的迷雾中若隐若现。在银根缩紧、销售萎缩导致资金回笼缓慢的情况下，房地产行业已经感到了资金链的紧张。

　　2007年A股市场地产企业融资规模和数量都出现大幅增长，堪称地产行业资本化元年，未来资本化仍将成为地产市场的重要主题。2008年地产行业的发展，更多的期待在资本市场。

　　持乐观态度的人士认为，目前监管层还没有明确出台在直接融资市场放缓IPO或限制再融资的政策。从现在开始，更多种类的融资将在市场涌现。

　　公司债和房地产信托基金的推出，是中国房地产业在资本时代迈出的又一重要步伐。以公司债为例，10月18日，金地的申请获得证监会发审会有条件通过，成为国内第一家发行公司债的地产上市公司。万科也曾发布公告称，将在境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。10月11日，保利地产董事会会议通过了发行不超过43亿元公司债的决议。10月16日，北辰实业宣布拟发行不超过17亿元的公司债。上市房地产公司紧跟政策动向掀起公司债发行潮，融资额度不断创下新高，表现出非上市房地产公司无可比拟的融资优势。

　　同时，A股市场融资规模的不断扩大，将会吸引更多在香港或其它海外市场的房地产公司回归A股。时至年底，已经有富力地产、上海复地、合生创展等多家企业公布了回归A股的计划。

　　当前，“房地产业的发展，关键在金融”已经成为业内人士的共识，房地产业融资渠道不畅、单一依靠银行信贷将带来巨大的金融风险。中国房地产业协会副会长顾云昌曾在公开场合表示，“中国房地产的发展要求就是进一步拓宽融资渠道，就是通过资本市场直接融资的方式，来促进市场的健康发展。通过金融创新，利用更多的金融工具，生产更多的金融产品，满足房地产市场的需要，同时也是为了解决社会的融资渠道的问题，老百姓、机构投资者需要更多的投资渠道，房地产需要融资渠道，这两者结合起来，通过多功能的融资渠道能够分散和化解银行的金融风险。”

　　海外市场的发展经验，也让国内房地产业对未来资本市场的持续支持充满信心。以美国为例，虽然一共只有几十家房地产上市公司，但其存在300多家房地产投资基金。房地产投资基金成为美国地产市场重要的融资渠道之一。在香港市场，房地产企业也拥有信托基金和上市融资并重的发展模式。

　　在直接融资方面，上市公司无疑具有优势。在银根紧缩、销售萎缩的情形下，地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。行业内的优质企业在资金、土地储备等方面，都具备极强的抗风险能力。楼市的拐点，对这些企业而言更多的是机会。有房地产商预测，目前全国地产企业有6万家，但3至5年后将只有不到5%的企业可以存活。

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