楼市调控：还有多少杀手锏

　　■记者观察■本报记者 周雪松

　　2008年，楼市调控政策层出不穷，尤其是提高二次房贷首付等金融政策，让楼市实现了一定程度的降温，由此也引出人们对2008年楼市的种种猜想。

　　在回顾2007年楼市时，建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌认为，有两件大事值得关注：一是8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国务院24号文）的出台；二是今年的房地产调控以及今年下半年房价出现很大反弹。

　　“这两件事情，一件是正面的，一面是负面的。”顾云昌说，前者主要着力解决城市低收入家庭的住房困难，而后者则使得中低收入家庭对房价上涨过快反响强烈。

　　顾云昌说，今年下半年，房价达到1998年以来的最高点，住房及房地产市场存在的问题引起了中央领导同志的高度关注。他表示，当前在房价处在高位、上涨过快情况下，如何遏制这种势头，防止泡沫破灭引发类似美国次级债这样的金融风险，是有关政府部门正在考虑的问题。

　　“2007年楼市调控已显露出调控手段的变化。”顾云昌解释说，过去两年，连续出台了“国八条”、“国六条”，今年没出这样的政策，而是更多地利用市场的办法，比如利用汇率利率，提高存款准备金率以及贷款政策等方面的手段来调控房地产市场，“在金融方面，目前提出了从紧的货币政策，这不是一句空话。”

　　有业界人士预计，2008年还会有三到四次加息。顾云昌分析，从紧的货币政策首先意味着从紧的信贷政策，信贷从紧对个人抵押贷款、房地产开发贷款等都有影响。明年，中小房企将面临一个很大的生存问题。对买房者来说，收紧房贷将抑制市场需求；对开发商而言，收紧房地产贷款对市场供应也将产生影响，未来将会出现需求与供应“双紧”的局面。

　　“不要说出台新的调控政策，旧的调控政策只要逐一得到贯彻落实，就有可能改变楼市发展态势。”顾云昌预测，2008年加息、提高存款准备金率、收紧银根减少流动性仍将延续或得到加强。

　　他认为，流动性过多的一个重要根源是汇率的问题，根本办法还须改革汇率；另外，土地出让制度、收入分配制度、住房保障制度的改革以及物业税开征等，这些因素都将对未来楼市产生重要影响。

　　“现在地方政府大约30％－50％的收入来自土地出让收入，现行的土地出让制度是推动房价上涨，导致地方政府不顾长远利益，出现短期行为的制度。通过楼市，富的人越来越富，社会贫富差距拉大，普通百姓买不起房。”顾云昌认为，这些方面都需要进行改革。到底明年政府会采取哪些新的调控手段，他认为还要由明年中国宏观经济状况决定，其中充满了许多变数。

　　此前有传言称2008年将在商业地产领域先行试征物业税。顾云昌表示，他目前还没有得到这方面明确的消息。不排除明年在商业地产领域先行试点，后年在商业地产领域正式开征物业税；在住宅方面，则有可能在后年试点。这会产生一种对楼市形成重要影响的心理预期。

　　“年底的中央经济工作会议将2008年经济运行定调为‘防过热、防通胀、重民生’，将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏。对地产业则要求建立和完善住房保障机制，继续加强房地产市场宏观调控。”北京中原地产相关报告指出，明年宏观调控力度将继续加大，执行更加严格，保障型住房和两限房土地供应将会继续增多，房价仍将上涨但涨幅放缓，消费将更为理性，投资需求比例下降。

　　国家行政学院经济学部主任周绍朋教授表示，当前贫富差距十分明显。“房价控制有困难，跟市场需求太大有关。”明年有关部门将会严守银行和土地两个“闸门”，前段时间房地产调控效果之所以不明显，主要是因为控制总量与控制房价过快上涨之间存在矛盾。

　　周绍朋强调，当前应该严格限制低密度住宅建设，抑制投资性需求，把市场行为和政府行为分开，也就是在商品房和保障性住房建设方面，市场和政府各负其责，减少市场的压力。

　　“针对有钱的主、炒房人，应该采取行政手段。”在谈到抑制投资投机性需求时，周绍朋说，提高第二套以上（含第二套）住房贷款首付及提高利率的办法，对真正有钱人根本起不到任何作用。应该制定并严格控制住房标准，对于购买多套房的人，不是提高首付和利率的问题，而是应明确按标准（比如说购买两套三套以上）禁止向其发放贷款，也就是说，对于有钱人，即使不贷款，也不能允许其无限制地买房，有关部门对此也应该有一个认定。

　　由此看来，在上述多个领域，都有祭出“杀手锏”的可能，尤其是在改革土地批租制、治理开发商囤地、开征物业税以及严控信贷闸门等方面，仍“储备”有很多手段。

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