2007楼市拐了吗

　　本报记者金永请 综合报道

　　“2007年是不是楼市‘拐点’并不重要，重要的是2007年将无可争议地成为本轮房地产运行周期的一个关键节点。等这一轮房地产热潮退潮后，人们会发现，正是在2007年，我国楼市在充满争议中走进了一个新的运行区间。”

　　两个信号

　　一个信号是房价。有媒体报道说，万科产品近日全线降价。报道称，12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单元即全部售罄，市场突然再现久违了的火暴。其“原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格”。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，上周末出现部分单元价格为7000元/平方米起。而10月20日，万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15%……”在万科“领跌”下，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。

　　除广州、深圳出现整体大幅下降外，各一线城市房价也开始“高位徘徊”。最新数据显示，京城房价半年来首次下降，11月均价比上月便宜358元，南京楼市连续三月成交下滑，拐点迹象明显，武汉商品房成交量收缩，房价上涨速度放缓……

　　另一个信号是股价。就在万科房价下降的同时，以万科为龙头的房地产上市公司的股价也出现大幅回落。万科A股11月1日最高价为40.78元，12月17日以近跌停板收盘，收盘价为27.10元，一个半月来跌幅为33.5%。深圳华侨城A股11月12日最高价为74.50元，12月17日收盘价为44.78元，一个月下跌幅度为39.9%。泛海建设9月25日最高价为71.30元，12月17日以跌停板收盘，收盘价为41.49元，近三个月的跌幅为29.8%。而深沪股市的房地产板块指数，则从11月1日最高的6467.73点，下降到12月17日的4876.76点，自调整以来，下降幅度为23.57%。

　　股价的大幅下跌，说明市场的另一个先知先觉者—————机构投资者预见到了房地产市场的整体前景不妙，开始抛售房地产股。而抛售的背景是，市场预期人民币大幅升值，并普遍看好房地产上市公司2007年的业绩。

　　两个价格信号变化的背后，实际透露出来的信息则是房地产市场供求状况和资金市场供求状况出现了关键性的变化。

　　关键性之变

　　“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京某事业单位工作的彭小宇相信房价会在近两年理性回归。目前，持有与彭小宇类似观点的购房人不在少数，加上不少购房人面对高房价而“望房兴叹”，市场观望气氛日益浓重。

　　在此背景下，成交量萎缩就成为楼市自“金九银十”这一传统销售旺季遭遇尴尬以来的最显著特征。深圳楼市继续着8月份以来的市场成交低迷状况，10月份深圳新房市场日均成交较9月下降一半以上，11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。北京、上海的成交萎缩状况也有加剧之势，两地上周住宅交易环比跌幅均超过20%。

　　2007年11月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，回收有效问卷20000份。调查结果显示，居民购房意愿降至历史次低。

　　调查的7个大城市居民购房意愿除广州和重庆外，均较上季度下跌，其中北京、天津降幅最为明显，分别较上季度下跌7和3.5个百分点。从居民家庭收入结构观察，中低收入家庭购房意愿随着房价的不断上涨而降低。

　　市场供求陷入胶着，资金链条也面临断裂危险，“钱”进内地愈来愈难。不仅国内房地产公司一度通行的圈钱模式难以为继，就连海外融资也纷遇阴霾。

　　“出门的时候阳光还打在身上，路演的后期就开始刮风又下雨。”由于投资者信心不足，11月15日，原拟向海外发行10亿美元优先票据的碧桂园被迫无限期推迟了发行计划。与此同时，另一家香港上市公司雅居乐的4亿美元票据发行计划也面临相同的命运。

　　碧桂园百亿票据发行搁浅，更多地反映了当前国际金融环境的低气压和投资者对于中国房地产的警戒心提高，是美国次贷危机、中国金融政策调整、拦截外资炒楼、国际投资者风险承受度降低等多方面因素交互作用的结果。

　　“明年以后，房产商要在国外借款买地会变得越来越难。”前摩根士丹利董事总经理谢国忠分析。

　　“温水煮蛙”终变“最后一根稻草”

　　号准中国楼市病脉后的调控政策终于回归“威严”本色，多年调控多年”空调“的局面今年得以改观。类似“温水煮蛙”的金融收缩政策在年底加大了力度，再加上政策的累积效应，从而形成了骆驼身上的最后一根稻草。

　　业内人士认为，最近房地产市场的价格波动，直接原因在于开发商资金面严重紧张，并非供求关系出现重大变化。房地产业属于资金密集型产业，房产建设所投入的大量资金有赖银行贷款。一般而言，由于财务制度和信贷调控的原因，每逢年底银行的银根都会趋紧，这就会造成开发商的资金紧缺。而今年这一问题更加突出：紧“从紧的货币政策”让银行“无款可贷”，再加上市场观望气氛浓郁、土地使用税翻倍征收、第二套住房贷款政策从严控制等多重因素，使开发商资金链条严重紧绷，通过降价实现资金回笼就成为必然之举。

　　未来住宅体系“三足鼎立”

　　“保障的归保障、市场的归市场。”事实上，2007年最引人瞩目的房地产调控措施，不是“调控”，而是“保障”。而整个2007年再未出台类似2005“国八条”那样直接调控房价的文件，也表明决策者终于认识到，房价问题必须行业内与行业外、“有形之手”与“无形之手”一起行动，才能有所缓解。

　　缘于此思路，在确保18亿亩耕地这一红线的基础上，今年各地纷纷加大放地力度，同时，各地在供地的力度上都向保障性房倾斜。这一方面意味着我们的宏观调控政策从单纯的压，变成了抑制需求和增加供给两条腿走路；另一方面，对保障性住房的供地倾斜意味着要求多年的结构性调整得到了有力的贯彻。供给的增加和住房保障的逐步建立对于房价的稳定无疑是极其重要的。

　　但由此冀望我国房市、房价出现根本性、迅速的改观和回落也是奢望之举。从我国目前的状况来看，一方面国民收入水平还达不到大部分人都能够实现市场化购房的水平；另一方面，政府的财力也不可能在短期内满足全部住房困难群体实现政府性保障的愿望。因此，对于未来我国住宅体系，专家们认为将由三大部分组成，即一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。

　　拐点，关键节点？期待房价“软着陆”

　　种种迹象表明，随着政策效应的逐步显现，前段时间房价快速增长的格局将会改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。

　　房价暴涨或者暴跌都不是什么好事，前者意味着经济过热、固定投资过快，通胀可能加速，而后者意味着房价硬着陆之后“负翁”的增加，经济转入冰冻。目前人民币可能加速升值的预期十分强烈，在未来一段时间内，包括房地产在内的资产价格的上涨有可能会持续。此外，土地供应趋紧和土地价格飙升，也在很大程度上挤压着房价的回落空间。

　　央行货币政策委员会委员樊纲认为，房价会稳定在合理区间内，“国家对房产市场调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便出现小幅波动，也不会招致泡沫一下子破裂，整个房市的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现‘硬着陆’”。这相当于为房地产市场定性，也为市场各方定下了一个房地产市场预期的准确基调。“因此，2007年是不是楼市‘拐点’并不重要，重要的是2007年将无可争议地成为本轮房地产运行周期的一个关键节点。等这一轮房地产热潮退潮后，人们会发现，正是在2007年，我国楼市在充满争议中走进了一个新的运行区间。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明说。

　　调控年历

　　土地增值税

　　2007年房地产调控的政策“第一枪”。1月16日，国税总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税；

　　物权法

　　3月16日《物权法》获得通过。同月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产；

　　住房保障

　　8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，12月1日，建设部等9部门联合发布的《廉租住房保障办法》正式实施；

　　房贷新政

　　央行银监会9月规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%，12月11日明确第二套房认定以家庭为单位；

　　囤地、捂地

　　11月1日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题；

　　二次限“外”

　　12月，国家发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，将限外范围扩大到房地产三级市场；

　　货币从紧

　　12月3日-5日，中央经济工作会议召开。已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，8日，央行宣布今年以来第十次上调人民币存款准备金率，上调1个百分点，力度明显加大，20日宣布年内第六次加息。

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