解决小产权该不该一刀切

　　-实习记者王望

　　尽管表面上已停工停售，但暗地里，小产权房的兴建和售卖仍然如火如荼。

　　在北京一家较大的房源交流网站“赶集网”上，每天新增的小产权房信息就有一二十条，多数分布于房山、通州、顺义等地区，房价比周边至少低30%，有些甚至直接写明“小产权”。但国家的禁令，也令买房人和开发商心情复杂。

　　在不安的气氛中，为什么小产权房仍然卖得欢呢？小产权房的出路到底在哪？目前，政府部门已多次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。也有业内人士认为，小产权房问题很复杂，解决小产权房不该一刀切。

　　现场

　　低价格依然很招人

　　近日，记者来到房山区琉璃河镇一个名叫“滨水雅园”的小产权楼盘暗访。这是房山区规模较大的小产权项目之一，目前20多幢六层半的住宅楼已经完工并且可以入住，此外还有30多栋楼正在动工建设中。

　　虽然不是双休日，但是看房人并不少。50多岁的宋师傅打算给年迈的父母物色一套底层的二居室。“城里的房子动辄就上万元，要买困难着呢！”小产权房吸引宋师傅眼球的自然是价格优势，20万元左右就可以买个80平方米的两居室，哪怕地处偏远、周边设施不健全这些缺点都变得“可以接受”了。

　　交订金才保证买得到房

　　“真想买的话就先交订金，不然到时候就没有了。”售楼处的工作人员对记者说，“别看这里有20多栋楼，但是大部分都已经被买下了，房源现在非常紧张，房价每天都在涨。要是周末，这里根本就转不开身。”中介对这里的未来信心满满:“从开盘的单价1500元现在已经涨到了2300元，明年年底再涨个1000元不是问题。”

　　记者发现，小产权房的开发商为了更隐蔽和推脱责任，并不直接聘用售楼人员，也不专门制作宣传的文案和广告，而是把销售交给了一些中介公司，由他们通过网络、分发小广告等形式为楼盘做宣传。

　　中介称“乡产权很可靠”

　　当问到房屋的产权归属时，中介称这些楼房是乡政府在农村的公共用地上盖的，属于乡产权。那乡政府会不会临时变卦、收回房屋，中介表示没有这种可能性:“这里住着好几百户人家，乡政府怎么可能跟这么多人过不去呢？”房子再交易他们也有对策:“要想卖的时候就委托中介，私下走公证处，这个不是问题！”

　　随后，中介又带着看房者到了另一个小产权楼盘——金果家园。中介称这个楼盘可以在两年内转为大产权:“两年内开发商会陆续交齐土地出让金，到时候这里就是大产权房了。”这对购房人来说，极具吸引力，尽管将信将疑，仍有不少人纷纷解囊。

　　心态

　　业主:冀望小产权“转正”

　　“我的房子以后卖给谁呀？”国务院强调城镇居民不能买小产权房后，这个问题成为业主吴女士最大的担忧。

　　据吴女士介绍，她在2005年以每平方米2400元的价格买了一套130多平方米的小产权房，当年买房时很让她动心的一点就是房子价格看涨，还容易出手。“到大队盖个章，大队再出一个‘新房本’就行了。”“我现在就希望政府能出政策，把小产权房变成大产权房，哪怕多补交点钱呢。”和许多小产权房业主一样，小产权房转正，是吴女士最大的希望。

　　看房人:置了便宜房才算有了家

　　小张夫妇这两年一直租房住，租的就是小产权房。据他们介绍，周围不少同事买的都是小产权房，虽然产权不确定，但毕竟有自己的家了，这让他们心里很“痒痒”。“我们现在也想买，但看不清政策，特别是最近国务院明确城镇居民不允许买小产权房后，就更不敢买了。”

　　开发商:偷偷地也得把房卖出去

　　“如果重新给我一个选择的机会，我肯定不建小产权房了。”昌平区一开发商非常无奈地说。当初看见别人搞房地产挣了大钱，他也跟风，稀里糊涂就拿了现在这块地。没想到，钱没挣到，头发都快愁白了。“现在，别让我看见‘小产权’这仨字，一看见就紧张。你想想，房子都盖好了，还有3栋楼没卖出去，能没压力吗？再说，业主天天盯着你问这问那，你就得天天为这事犯愁。另外，这3栋楼还不敢公开卖，只能偷着卖。”

　　解读

　　小产权房性质有三种

　　目前，小产权房根据占用土地的性质主要分三种:第一种是在乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业建设用地、农村村民住宅等集体建设用地上开发的；第二种是在未利用地上开发的；第三种是在耕地等农用地上开发的。

　　从北京的实际情况来看，第一种情况比较多。许多村委会或乡镇企业以“旧村改造”、“新农村建设”的名义在村民的宅基地上建房子，建好的房子一部分用于回迁，一部分就按小产权卖了，都没有报批，或报了没批，或报批的名义是占用。“占用”和“征用”虽一字之差，但产权性质是完全不同的，按“占用”报批的项目是拿不到大产权证的。

　　小产权房出路应多元化

　　一位不愿透露姓名的业内人士认为:小产权房的情况很复杂，解决方式也不应该一刀切。

　　这位业内人士认为，解决小产权房的方式按规划和土地性质区别对待比较合理。像在耕地上建的第二种情况必须明令禁止；第一种情况因为比较普遍，而且既成事实，拆除的成本很大，所以也应该根据实际情况区别对待，比如详细规划上是居住用地的，看有没有可能转为大产权房，或像经济适用房一样，以限制上市的方式确定一种其他性质的产权。

　　背景

　　今年以来，政府打击小产权房的声音不断。

　　-3月12日北京市建委发出购房风险提示，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

　　-6月18日，建设部新闻发言人发出购房风险提示，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不要购买小产权房，项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

　　-12月11日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，会议提出了“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。

　　-12月13日，国土资源部有关负责人重申，“城镇居民不得购买小产权房”。J201

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