2008中国房地产市场不可避免进入调整洗牌阶段

　　陈华睿 重庆康维投资顾问有限公司 董事常务副总经理

　　相信到2008年，重庆的房地产市场将必然进入一个调整阶段。有人说2008年的北京奥运会会给房地产市场带来又一个春天，这个说法是很不确切的。因为奥运会举办的城市在北京，奥运会对于北京、青岛等有比赛项目的城市有较大的影响，但对于重庆、深圳这些城市的影响十分弱小。因此，明年房地产市场进入一个调整阶段不可避免。

　　房地产市场的调整主要分为4个方面：首先是宏观政策的调整。从2003年开始，政府就出台了一系列对房地产市场的调控政策，包括税收方面、金融方面、双限方面等等。有很多政策都出现了重叠的情况。在明年，这些政策会得到清理和梳理。清理就是将一些不符合当下市场发展的趋势的政策剔除，比如对房屋面积的限制，提倡小户型。当初制定这个政策的初衷是为了将住房的面积减少，总价降低，让更多的人有房子住。但这不符合中国的国情，中国人喜欢一家几代人住在一起，如果面积小了，则不能满足需要。而且，小户型的销售单价往往比大一点的户型更高，有些小户型的总价已经接近某些面积更大的户型了。相信，这个政策在明年可能会面临调整。

　　其次是政府职能的调整，从今年召开的十七大和全国土地调查工作会议中可以看出，政府调控的方向是控制房价上涨，保障中低收入人群有房住。因此，相应地，对房地产的调控将逐渐转向注重公平和效率。并且，政府在进行调控时不能越位，也不能离位。宏观调控不能控制市场，但更不能任由市场发展，政府必然会做好背后的第二只手。

　　然后是市场调整。在未来，房地产企业会出现整合，大鱼吃小鱼，地产寡头的现象会随之出现。这种情况在今年已初见端倪。今年10月政府出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规定未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这样规定的直接后果是，以前要开发1亿元土地的项目，开发商只需要拿出几百万元的资金买下土地，拿到建设用地使用权证书，就可以凭借此证书向银行贷款，完成余下的开发工作。因此开发商只需要几千万元的资本就可以玩转数亿元的市场。但现在开发商必须全部付清1个亿的资金才能领到建设用地使用权证书，才能向银行贷款。这就促使开发商拿地越来越困难，土地是开发商开发的原材料，没有材料如何生产？这个政策把进入房地产业的门槛提高了，对资本的要求越来越高，以后的房地产将是一个资金密集的行业，是一个资本市场。因此万科、碧桂圆等上市公司相对更容易募集到资金，他们的项目就会越做越大；而对于一些二线的开发商只有从一线城市转入二、三线城市，或者从主城区转入区县。以后在重庆就有可能出现主城区全是顶尖的开发企业，而区县则是二线企业的战场。

　　最后就是购买力的调整。第一是购房者回归到了理性。购房者经过房地产的高峰期，又经历了低迷时期，现在观望气氛较为严重。第二是消费需求仍然旺盛。一些刚性需求是不可避免，比如说婚房，家里有小孩子必须换大一点的房子等等；当人们收入提升，许多人就有换房的想法，要去住更好更舒适的房子。

　　控制中国的经济过热不适宜强制，只适合“软着陆”。在以前出台的政策里面，总给人一种瘫软无力的感觉，但这只是政府即将要出台硬性规定的一个征兆。从现在出台的政策可以看出，“硬”的东西逐渐凸显出来，在明年，这种现象会更加明显。

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