陈则明：有罪论无助改善房市现状

　　央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话中，列举了房地产业和相关金融业存在的八个问题，并表示坚决取消加按揭和转按揭(12月19日《北京晨报》)。

　　然而，仅仅把房地产业和金融业出现的问题归咎到房地产和金融业本身，这些问题不可能得到解决。直面问题是好事，但将一些本不属于讨论范畴的问题引入，甚至简单强硬地采用行政手段打压市场，并不会起到期待的作用。

　　在所谓“房地产市场的四个问题”(有媒体直接称为“四宗罪”)中，只有“调控政策尚未得到全面落实”、“.低收入家庭住房还面临较大困难”这两点是确实存在的问题。而“商品住宅价格持续上涨”的原因很多、很复杂，但根本原因是中国经济社会的发展、人口红利变现以及城市化进程的不断推进，这些都是经济发展不可绕过的过程；住房价格持续上涨不能视为房地产业和金融业的问题，只有当“住宅价格持续下跌”时，房地产业和金融业才会出现类似美国次级债的问题。

　　“供应结构不合理”的一个层面是指住房面积越来越大；但是反过来说，如果新建住房面积越来越小，消费者抱怨的声音恐怕不会比现在小。商品住房市场的供应都是开发商根据市场调研做出的决策，以行政力量决定住房面积分配，本身就是回避矛盾之举。供应结构不合理的另一个层面是保障性住房不足，这个问题的确存在。但保障性住房可以利用二手房市场获得，让低收入家庭住新建住房，政府没有这个能力。解决房地产市场的问题，除了税收和金融政策的调整，最重要的是发展二手房市场。不彻底的市场化才会导致老百姓对原体制的依赖，才会产生所谓“过度市场化”问题。

　　一味将房价高涨归咎为炒房行为盛行，显然也有失偏颇。炒房的普遍性从有房地产市场起就存在，房地产市场永远是和资本联系在一起的，投资和投机不可能从中剥离。防范房地产市场和金融市场大涨大跌最彻底的办法就是取消这两个市场，但显然不可能；任何短期压制市场需求的做法，到最后都会遭到市场的报复，面临更强劲的反弹。朱元璋是禁海限商的，他认为只要禁止商人倒卖粮食和布匹就可以让粮食价格降下来，大家都可以吃饱，穿暖。岂知没有商业流通，到哪里去买粮食和布匹？吃不饱、穿不暖的人反而更多了。当年杨百万倒卖国库券，针对这种“投机倒把”现象，时任央行行长的陈慕华曾说，“杨百万这样的人，不是太多了，而是太少了。”现在面对房地产市场的炒房者有哪个人能拿出当年陈行长的勇气呢？

　　在金融市场中，加按揭和转按揭目前的市场需求非常大，刚性地取消，最终的结果必然是流于形式。商业银行面对没有房地产抵押和有房地产抵押的贷款，首先放款的选择必然是后者，这决定了房地产必然会产生一些衍生金融品。叫停了加按揭和转按揭，只要地价仍然高企、房价持续上升，自然会有别的衍生品出来，监管层将面临堵不胜堵的困境。

　　一些媒体将房价上涨的责任推给炒房团和开发商，各部委把责任推给地方政府；一味地炮轰，实际上是放大了虚妄的焦虑，并使制度性的困境被忽视。归根结底，房地产宏观调控屡屡失效的根源在于土地财政，在于对保障性住房的政府管理功能缺位，一味地指责某个行业，某个市场中的团体，无助于真正地解决问题。

　　□陈则明(上海社会科学院房地产研究中心学术部副主任)

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