房贷新政谁得益

　　傅勇

　　一波疯涨过后，房价大有高处不胜寒之感。而在人们习惯并被迫接受高房价之前，改变房地产市场的博弈结构正当其时。

　　12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)，明确第二套住房的认定细则。与以往主要针对供方的房产政策不同，《补充通知》的矛头直指投资性购房需求，目的是通过提高第二套房购房门槛，有效抑制投资性购房的炒房行为。这将有助于住房回归民生本性。但也应该注意到，此番房贷新政并不完全针对高房价，而是规范房地产信贷管理，控制信贷规模和信贷风险的需要。

　　房贷新政是在次级债券危机的警示下出台的，注意到这一点非常重要。美英房市陆续进入调整期，信贷市场的泡沫已开始破裂，而中国的房市却一枝独秀。这种状况令人担忧。

资本市场和银行系统的很多矛盾在房价上升期被掩盖起来，而一旦风险显现，将可能殃及整体经济。这一点在美国房市上表现的非常明显，并已引起国内决策层的警惕。并且，控制房地产按揭贷款还有利于控制信贷规模过度扩张，这也是从紧货币政策的题中之意。

　　与此同时，《补充通知》的相关问题也值得关注。银行授信在执行层面上的可信度已受到各界的广泛议论，撇开这点不论，此番房贷新政还至少存在以下两点疑问。

　　其一，提高房贷门槛或许只能限制中等收入阶层，而不是高收入阶层。对于那些资金雄厚的恶意炒房者来说，并不依赖银行信贷。财大气粗的人并不少见。实际上，早在细则出台之前，就有人表示这项新政只能限制部分的投资购房者。结果，第二套房贷款紧缩可能会演变成一个区分机制：中低收入者将被排除在投资购房者之列，而剩下的则是高收入者。对整个社会而言，这可能是一个不合意的逆向选择。因为，只有高收入者才能真正享受未来房价上涨的收益。

　　其二，重要的是，第二套房标准的实施，并不会增加现有多套住房持有者的成本。对于北京、上海这样的大城市来说，市中心的住房供应已经很难增加，持有多套住房者将不受此新规的影响，从而成为潜在受益者。因而，即便第二套房新规立即得到严格执行，也只能起到边际调整的作用，难以一举扭转现已较高的空置率。这一点将使新规效果大打折扣。

　　其三，第二套房细则或将推升小面积房的价格。房市是高度联动的市场。一个看似压制投资行为的措施，也可能会抬高小面积房价的上涨。由于小面积房在税收、房贷等各个环节都享受优惠，这可能将抬高其价格，而小面积房价提升的结果是中低收入购房成本的增加。这可能不是政策的初衷。

　　此外，叫停“小产权房”主要将影响到中低收入者的购房选择。显然，到农村购买小产权房的人多半是中低收入者。与《补充通知》的限制对象不同，限制农村土地转为房地产开发用地和小产权房的蔓延，将限制了中低收入者逃脱市区高房价的能力。

　　诚然，继续坚持农村集体土地所有制和国有土地的界限是国情所需。土地制度极为复杂，不能仅仅从降低房价这一个维度来考量。温总理不久前在新加坡的演讲中再次强调，必须守住18亿亩耕地的“红线”，这至少是与住房一样重要的民生问题。

　　打通城乡二元土地制度，从根本上稳定房价，一个可能的选择是延续此前划分主功能区的理念，从全国和区域的视角来综合考量对土地资源的使用。鉴于房价上涨主要在大城市发生的现实，可以考虑在产业和人口集聚的地区形成城市群、城市带，用

公共交通缩短区域间的时间距离，而对在一些内陆地区，则应严格限制城市扩张，增加耕地供应。

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